Arbitrage | Vochtige gevels, geen ventilatie

Natte plekken in de gevels van hun woning. Gevolg van gebrekkig gemonteerde daktrimmen en/of lekkage, zoals de kopers stellen? De hemelwaterafvoeren zijn volgens hen ook niet goed gemonteerd. Of is er iets anders aan de hand? De Raad van Arbitrage oordeelt.

De woning waarover de zaak gaat is in bouwteam gerealiseerd, met de architect als directievoerder. Er geldt de Woningborgregeling. Een koper van een andere woning in het project heeft ook al een klacht ingediend over natte plekken in de gevels en ondeugdelijk gemonteerde daktrimmen. Er ligt als gevolg daarvan een bemiddelingsrapport van Woningborg, waarin het advies staat de daktrimmen waar nodig opnieuw en beter te monteren. Daarnaast: om open stootvoegen (twee boven elkaar) aan te brengen in het halfsteens metselwerk (de bovenste direct onder de dakvloer), waardoor de spouw enigszins kan ventileren en het metselwerk sneller kan drogen.

‘Volgens detailtekening’

De aannemer stelt dat er geen gebrek is en dat hij het dak heeft uitgevoerd volgens de detailtekeningen van de architect. Bovendien, zo stelt de aannemer, heeft hij zowel in het bouwteam als tijdens de uitvoering van het werk uitdrukkelijk gewezen op onvolkomenheden en een verbetervoorstel gedaan. Daarmee heeft hij naar eigen zeggen voldaan aan de waarschuwingsplicht. Daar komt bij dat de architect directie heeft gevoerd op het werk. Kortom: de aannemer valt niets te verwijten.

Ventilatie wel getekend, niet uitgevoerd

Ter plaatse

De arbiter bekijkt de situatie ter plaatse. De vochtplekken zijn er onmiskenbaar, in de buurt van de hemelwaterafvoer en de daktrimmen, en van zodanige aard en omvang dat hij ze beoordeelt als gebrek. Maar van lekkage waarover de kopers spreken, is geen sprake. Lekkage is immers waterindringing door dak of gevel – dat is hier niet aan de hand. Ook de hemelwaterafvoer blijkt prima te functioneren, zo wijst een test uit.

De daktrimmen dan? Die zijn over het algemeen ook goed aangesloten op de dakbedekking. En waar de ze op sommige plekken minder optimaal aansluiten als gevolg van beperkte onvlakheden in de dakbedekking/onderliggende dakstroken, zorgt de onder de trim aanwezige compriband voor afdichting, ziet de arbiter.

Ventilatie spouw

Hij houdt het daarom op het ontbreken van ventilatiemogelijkheden in de gevel. Deels is dit een uitvoeringsfout: de architect blijkt ze wel te hebben getekend, maar ze zijn door de aannemer niet aangebracht. Zijn uitleg: anders zou de epc niet worden gehaald. De arbiter passeert die stelling: de open stootvoegen zijn daarop niet van invloed.

Daar waar op de tekeningen geen ventilatiemogelijkheden in de gevels staan vermeld, is sprake van een ontwerpfout. Dat de aannemer daarvoor heeft gewaarschuwd, is door de koper betwist en de arbiter ook niet gebleken. Dat houdt in dat de gevolgen van deze ontwerpfout voor rekening van de aannemer komen.

En dus….

De aannemer moet binnen drie maanden open stootvoegen aanbrengen en krijgt daarbij een dwangsom van 250 euro per dag als stok achter de deur. De klacht over de hemelwaterafvoer is niet terecht, waarmee de kopers voor 25% in het ongelijk worden gesteld. De aannemer moet daarom 75% van de proceskosten à 7207,37 euro voor zijn rekening nemen. De kopers betalen op grond van de Woningborgregeling niets en krijgen hun aanvraagkosten bij de RvA à 385 euro terug.

Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82099.