Bij de transformatie van een kantoorgebouw in een appartementencomplex is ruimte ontstaan tussen de balkons en de gevel. Een gevaarlijk gapend gat, aldus de VvE. Een verwaarloosbare 5 centimeter, aldus de aannemer. De arbiter oordeelt.
De afzonderlijke leden van een Vereniging van Eigenaren sluiten met een aannemer een overeenkomst voor de transformatie van een kantoorgebouw in een appartementencomplex. Amper twee jaar later is de metamorfose een feit. Maar niet iedereen is blij met het resultaat. Heikel punt: de ruimte tussen de nieuw toegevoegde balkons en de buitengevel.
Een gapend gat van ongeveer 5 centimeter, aldus de VvE. Genoeg om regenwater, schoonmaakwater van het ramen wassen en harde/scherpe voorwerpen door te laten. Zaken die voor overlast en gevaar kunnen zorgen bij de appartementen van de onderburen.
Eisenpakket
Om de stap naar buiten te vergemakkelijken, hebben de leden het gat tussen hun balkons en de gevel bij de balkondeuren afgedekt met maatwerk traanplaten. De kosten daarvan à 7701,65 euro moet de aannemer vergoeden. Daarnaast moet aan alle zijden van de balkons een deugdelijke waterafvoer op afschot worden aangebracht. Zodanig dat het gehele oppervlakte van de balkons een waterafvoerend vlak is. Het water moet worden opgevangen en gestructureerd worden afgevoerd. Door een andere aannemer welteverstaan, want in deze hebben zij hun vertrouwen verloren. Een aanvullende schadevergoeding maakt het eisenpakket compleet. Een bedrag van 15.000 euro.
Best haalbare
De aannemer staat vierkant achter zijn werk en twijfelt geen moment aan zijn kunnen. Dat het ondeugdelijk zou zijn, gaat er bij hem niet in. De toestand en de vormgeving van de bestaande buitengevel van het gebouw waren voor de vakman een vaststaand gegeven. Het was daardoor niet mogelijk om de balkons direct op die gevel aan te laten sluiten. Zoals hij het nu heeft gedaan, was het best haalbare. En hoe groot is het gat nou helemaal? Bovendien vermeldt het Bouwbesluit niets over de aansluiting van een balkon op een buitengevel. Nee, hij is geenszins van plan om de eisen van de VvE in te willigen.
Feitencheck
Dat is het moment waarop de arbiter ten tonele verschijnt. Hij overziet allereerst de feiten. Bij een transformatie van een bestaand gebouw heb je als aannemer dikwijls te maken met oude en nieuwe aspecten. In dit geval zijn de balkons nieuw en volgens de technische omschrijving uitgevoerd in een staalconstructie met daarop sandwich vloerpanelen. De naden ertussen zijn afgekit. De op afschot liggende balkons zijn aan de voorzijde voorzien van gootjes, aangesloten op de hemelwaterafvoer. Er zit inderdaad een gat tussen de balkons en de buitengevel, circa 5 centimeter. Bij de deurkozijnen afgedekt met traanplaat.
Oordeel
Van ondeugdelijk werk is bij deze transformatie volgens de arbiter geen sprake. De balkons zelf zijn (water)dicht en voldoende waterafvoerend. Dat dit laatste anders zou zijn, is niet gebleken. Ja, water en/of kleine voorwerpen kunnen via de ruimte tussen de balkons en de buitengevel op het onderliggende balkon terechtkomen. Maar die overlast is minimaal. Daar kan geen stempel ‘ondeugdelijk werk’ op worden gedrukt. De ruimte tussen de balkons en de gevel is aanvaardbaar, zeker ook omdat het Bouwbesluit hier niets over voorschrijft.
Kostenplaatje
De Vereniging van Eigenaren heeft het mis. Voor de volle 100 procent. Maar omdat het hier om een garantiegeschil gaat, hoeven de leden niet het hele bedrag aan proceskosten te betalen. Slechts 370 euro (de aanvraagkosten) van de 5419,29 euro. De door hen gevorderde tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand wordt afgewezen.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.428
Tekening: Tony Tati/Pennestreek
Dit artikel verscheen in oktober 2020 in het blad Aannemer. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.