Wat eens een bloeiend vegetatiedak was, ziet er allang niet meer zo uit. De sedum is dor en onvoldoende aan elkaar gehecht. En dat is niet het enige gebrek. Over de oorzaak verschillen bewoners en aannemer van mening. De arbiter stopt het getouwtrek.
Zes jaar na oplevering staat het vegetatiedak van 19 walwoningen er troosteloos bij. De weinige sedum planten die er nog liggen, zijn verdroogd. Het onderliggende houten raster is verrot. Eigenlijk is het complete dak aan het afschuiven richting de dakgoten, die vol liggen met grind en substraat. De toestand van het dak is gevaarlijk en moet zo snel mogelijk worden opgelost, aldus de bewoners.
Volgens de aannemer is het dak deugdelijk opgeleverd. De huidige toestand is het gevolg van gebrek aan onderhoud. Daarom is de sedum beplanting ook niet aangeslagen. Bovendien kwamen de klachten te laat. Zeker nu de planten niet meer te redden zijn.
Eén groot dak
De arbiter heeft de situatie al snel helder. De daken van de 19 woningen – met een hellingshoek van circa 20 graden – vormen samen één groot vegetatiedak. Of zou dat moeten zijn. De verdorde sedum begroeiing is onvoldoende aan elkaar gehecht en deels gaan zakken.
Onderhoud
Waar de eigenaren een beroep denken te kunnen doen op de door de aannemer afgegeven garantie volgens de Woningborg regeling, wijst de vakman dat van de hand. De dakvegetatie had door de bewoners onderhouden moeten worden. “Hoewel onderhoudsarm is het vooral bij zeer droge zomers noodzakelijk om de plantjes af en toe water te geven”, luidt zijn standpunt.
De arbiter oordeelt anders. In beginsel is het niet nodig om sedum planten te besproeien. Maar ook wanneer wat extra aandacht in de beginfase was geëist, valt de bewoners niets te verwijten. De aannemer heeft namelijk geen onderhoudsinstructies verstrekt. Zoals hij dat wel deed bij veel andere onderdelen van de woning.
‘Bij zeer droge zomers hebben de plantjes af en toe wel water nodig’
Rasterwerk
De arbiter onderschrijft de stelling van de aannemer dat het rasterwerk de functie had om de sedum in de beginfase bij elkaar te houden. En dat dit hout na verloop van tijd – als de plantjes voldoende aan elkaar zijn gehecht – zijn functie verliest en vergaat. In zoverre is het regelwerk niet gebrekkig. De niet gehechte sedum is dat echter wel. Een gebrek dat voor risico van de aannemer komt.
Te laat geklaagd?
Volgens de artikelen 7 lid 2 en 10 lid 1 van de Garantie- en waarborgregeling gaat de garantie drie maanden na oplevering in, en eindigt zes jaar later. De bewoners hebben hun melding allen binnen die termijn gedaan. Direct nadat het dak gebreken vertoonde. Met de kanttekening dat sedum niet egaal van kleur is. Het is niet direct zichtbaar dat de plantjes niet aanslaan. Aannemelijk is dat eerst het houten regelwerk begon te vergaan, vervolgens het niet goed gehechte sedum is gaan verschuiven en pas op dat moment de gevolgen duidelijk zichtbaar werden.
Uitspraak
De arbiter veroordeelt de aannemer tot herstel van het vegetatiedak. Hoe, dat mag hij zelf bepalen. Mits het werk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk én in overeenstemming is met wat partijen eerder afspraken. Herstel binnen dertig dagen, zoals de bewoners eisen, is te kort. Vooral omdat de werkzaamheden weersafhankelijk zijn. Drie maanden krijgt de aannemer er voor.
Hij betaalt ook alle proceskosten à 12.465,42 euro. De woningeigenaren hebben elk recht op terugbetaling van de aanvraagkosten van 380 euro.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.884
Tekening: Tony Tati/Pennestreek
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.