Een ankerloze spouwmuur als woningscheidende wand wordt na het aangaan van de overeenkomst gewijzigd in een massieve betonnen muur. Noodzakelijk, maar of de opdrachtgever de geluidoverlast daarmee voor lief moet nemen? De arbiter doet uitspraak.
De te bouwen woning van een opdrachtgever krijgt ankerloze spouwmuren als woningscheidende wanden. Blijkt uit de verkooptekening. Er is één ‘maar’: omdat wordt gebouwd in aardbevingsgebied moet het casco voldoen aan de NPR 9998 ‘Aardbevingsbestending bouwen’. Op verzoek van de NAM kan de uitvoering van het casco nog worden gewijzigd. En dat is precies wat er gebeurd. Het worden in het werk gestorte massieve bouwmuren met extra wapening. Plus een massief gewapende vloer.
Geluidoverlast
Drie maanden na oplevering klaagt de woningeigenaar over de geluidwering. Of beter, het gebrek daaraan. Een dichtslaande deur bij de buren klinkt als een bom die afgaat en gesprekken zijn letterlijk te volgen. Verschillende geluidmetingen in de woning, uitgevoerd door beide partijen, zijn echter eenduidig: de waarden voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Wel plaatst de aannemer een circa 65 mm dikke voorzetwand, maar die levert amper verbetering op. Het geschil draait uit op een zaak.
Standpunten
De klant is zich er van bewust dat de aanneemovereenkomst een clausule bevat op grond waarvan de aannemer de constructie nog kon wijzigen. Maar die wijziging mag niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woning, zoals nu het geval is. Een woning met een ankerloze spouwmuur heeft immers een betere geluidisolatie dan een woning voorzien van massieve wanden, redeneert hij. Hij vordert een schadevergoeding van 20.000 euro.
Hem kan pas iets worden verweten als niet is voldaan aan de geldende geluideisen, stelt de aannemer. De gemeten waarden zijn conform Bouwbesluit en van andere geluideisen is geen sprake.
‘Een dichtslaande deur bij de buren klinkt als een bom die afgaat’
Artikel 6
Artikel 6 van de Algemene Voorwaarden geeft aan binnen welke grenzen de aannemer bevoegd is wijzigingen in het bouwplan door te voeren. Kort gezegd: de noodzakelijkheid daarvan moet bij de uitvoering blijken, mits de wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. De aanneemovereenkomst bevat weliswaar een clausule die wijziging van de constructie toestaat, maar ook dan geldt de inhoud van artikel 6. Aldus de arbiter.
De wijziging was noodzakelijk. Daar is geen twijfel over. Alleen levert uitvoering met een spouw in de regel een betere geluidwering op dan uitvoering met massieve wanden. De gewijzigde uitvoering doet daarom afbreuk aan de waarde en de kwaliteit van de woning. De aannemer mocht de constructie niet wijzigen op deze manier. En waarom de woning niet aardbevingsbestendig maken met een spouwmuur?
Schadevergoeding
De geplaatste voorzetwand heeft het nadeel van de gewijzigde uitvoering niet weggenomen. Weliswaar is het ongewenste luchtgeluid minder geworden; het hinderlijke contactgeluid is er nog steeds. Andere bouwkundige oplossingen zijn er niet meer, dus krijgt de opdrachtgever vervangende schadevergoeding. Maar niet de beoogde 20.000 euro. Hiervoor ontbreekt een deugdelijke onderbouwing. Gelet op het feit dat de geluidwering ook nu nog valt in een klasse beter dan de minimumklasse vereist voor het Bouwbesluit en het beperkte verschil in geluidisolatie tussen de aangeboden en geleverde constructie, stelt de arbiter het bedrag vast op 2.500 euro.
De aannemer betaalt 50 procent van de proceskosten à 5.836,44 euro. De opdrachtgever – die in dit garantiegeschil voor minder dan 75 procent in het ongelijk is gesteld – krijgt de aanvraagkosten à 380 euro terug.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.757
Tekening: Tony Tati/Pennestreek
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.