De prijs van een werk kan op verschillende manieren worden vastgesteld. In de praktijk gebeurt dit veelal door het overeenkomen van een vaste prijs (doorgaans aangeduid als de aanneemsom), op basis van regie (nacalculatie) of het afgeven van een richtprijs. Het onderscheid tussen deze verschillende methodes om tot prijsvorming te komen is in de praktijk niet altijd even helder. Om deze reden ontstaan er tussen partijen regelmatig geschillen over hetgeen omtrent de prijs van het werk is afgesproken. In dit artikel worden de verscheidene soorten nader uitgelegd en de gevolgen die zij ieder met zich meebrengen toegelicht.
Vooraf vastgesteld bedrag
Het begrip vaste prijs zegt het al, partijen komen overeen dat de opdracht tegen een vooraf vastgesteld bedrag wordt verricht, de aanneemsom. Dit houdt in dat het risico van financiële tegenvallers (in beginsel) bij de aannemer ligt. Daartegenover staat dat de aannemer in de regel ook niet gehouden is financiële verantwoording af te leggen over de wijze waarop hij de overeengekomen prijs besteedt. Evenmin ten aanzien van de eventuele (extra) winst die hij maakt als zijn kosten voor uitvoering van het werk meevallen.
Volgens vaste rechtspraak ligt de bewijslast dat een vaste prijs voor de werkzaamheden is overeengekomen bij degene die zich op de vaste prijs beroept. Dat zal in de regel de opdrachtgever zijn. Een vaste prijsafspraak sluit daarentegen niet uit dat sprake kan zijn van meer- en/of minderwerk, kostenverhogende of onvoorziene omstandigheden. De wet en algemene standaardvoorwaarden (o.a. UAV 2012) bevatten hiervoor diverse regelingen. Het is echter aan de aannemer om zich op deze omstandigheden te beroepen en deze te bewijzen, hetgeen opdrachtgevers (in beginsel) zekerheid geeft over de kosten van het opgedragen werk.
Regieovereenkomst vraagt om goede administratie
Het afrekenen op basis van regie is daarentegen een voorbeeld van de situatie dat geen vaste prijs is overeengekomen. Voor een regieovereenkomst wordt in de regel gekozen wanneer de opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst weliswaar in staat is zijn eisen in abstracto te omschrijven, maar nog onvoldoende heeft kunnen inschatten en specificeren welke werkzaamheden concreet nodig zijn om het door hem gewenste resultaat te bereiken. Onder die omstandigheden zal het contracteren op basis van een vaste prijs dan ook voor de aannemer niet afdoende zekerheid bieden over de uiteindelijke kosten die met de uitvoering van de overeenkomst gemoeid zijn.
Belangrijk bij de regieovereenkomst is het door de aannemer voeren van een deugdelijke en inzichtelijke (project)administratie. De aannemer zal achteraf helder inzicht moeten kunnen geven in de bestede uren en het gebruikte materieel en materialen. Gebruik van door opdrachtgever afgetekende gedetailleerde weekstaten met uren, materieel en materialen is aan te bevelen.
Bij regiewerk zal de prijs dan bestaan uit een vergoeding voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten, verhoogd met een opslag voor algemene kosten en winst. Het risico van financiële tegenvallers ligt bij een regieovereenkomst in beginsel dan ook bij de opdrachtgever.
Redelijke prijs
Voor de situatie dat geen (vaste) prijs is overeengekomen, is er in de wet een regeling opgenomen (artikel 7:752 BW): indien de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of slechts een richtprijs (zie hierna) is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Bij de bepaling daarvan wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen. Het is aan de aannemer om te onderbouwen dat de door hem gestelde prijs inderdaad redelijk is. Dit betekent dat de gestelde uren moeten kunnen worden toegerekend aan de verrichtte werkzaamheden, inkoopfacturen erg belangrijk zijn en naar de prijsstelling van concurrenten dient te worden gekeken.
Heldere prijsafspraken maken
In een regieovereenkomst kan echter ook een richtprijs zijn afgesproken. Een richtprijs is geen vastomlijnd begrip. Het is een prijsindicatie waaraan een zodanig vertrouwen door de opdrachtgever mag worden ontleend dat de genoemde prijs niet zonder voorafgaande waarschuwing van de aannemer met meer dan 10% mag worden overschreden. Die interpretatie betekent dat de werkzaamheden waarop de richtprijs betrekking heeft, in voldoende mate moeten zijn gespecificeerd. Het overeenkomen van een richtprijs brengt echter niet met zich mee dat partijen niet meer van deze richtprijs kunnen afwijken. Uit de omstandigheden van het geval kan derhalve blijken dat partijen de betreffende richtprijs hebben verlaten. Dit kan zich voordoen in de situatie dat er in de uitvoering van de opdracht zodanige wijzingen door de opdrachtgever zijn verzocht, dat deze niet meer kunnen worden geacht betrekking te hebben op de afgegeven richtprijs.
Concluderend wordt wat tussen partijen is overeengekomen per situatie bepaald. Het is erg casuïstisch en daarmee, zoals in het recht niet ongebruikelijk, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het is dan ook erg belangrijk om heldere prijsafspraken te maken. De financiële gevolgen voor beide partijen kunnen immers groot zijn.
Uitspraak gerechtshof Amsterdam
Een recente uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam is hiervan een mooi voorbeeld. In deze uitspraak heeft de opdrachtnemer voorafgaande aan de door haar verrichtte werkzaamheden een offerte uitgebracht. Hierin is een deel van de werkzaamheden geoffreerd voor een vaste aanneemsom. Voor de overige werkzaamheden heeft opdrachtnemer in de offertes bedragen genoemd onder vermelding van ‘grove indicatie arbeidsloon en materiaal’.
Aannemer en opdrachtgever twisten of de werkzaamheden waarvoor een ‘grove indicatie’ was afgegeven afgerekend moesten worden op basis van nacalculatie (regie) of dat deze hadden te gelden als een richtprijs (7:752 BW). Het gerechtshof stelt de aannemer in het ongelijk. De ‘grove indicatie’ heeft opdrachtgever namelijk als richtprijs mogen opvatten. Het gerechtshof overweegt daartoe onder meer dat in de offertes de werkzaamheden vrij gedetailleerd zijn omschreven.
Ook is de omschrijving van de werkzaamheden die aanvankelijk met een ‘grove indicatie’ zijn geoffreerd en later voor een vaste aanneemsom zijn geoffreerd op één onderdeel na identiek. Verder speelt volgens het gerechtshof een rol dat opdrachtgever uitdrukkelijk aan de aannemer heeft laten weten dat hij geen onbeperkt budget had en de kosten daarom wilde maximeren. Ten slotte is van belang dat opdrachtgever een consument is en dat het aan opdrachtnemer als professionele partij is om met opdrachtgever een overeenkomst aan te gaan waarin de wederzijdse verplichtingen helder en inzichtelijk zijn omschreven.
Het zij nog maar eens een keer onderstreept hoe belangrijk het voor de aannemer is om ondubbelzinnige prijsafspraken te maken.
Rob van Seumeren, advocaat en lid Brancheteam Bouw en Huisvesting Van Iersel Luchtman Advocaten
Jessie Bertelink, juridisch medewerker en lid Brancheteam Bouw en Huisvesting Van Iersel Luchtman Advocaten
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.