Verschillende plafondhoogten en balken zorgen voor een onrustig beeld in een appartement. Het tegenovergestelde van waarvoor de eigenaar is gevallen, namelijk een ‘strakke’ woning met ruimtelijk effect. Een arbitragezaak is onvermijdelijk.
Tijdens de bouw van een appartement – na het sluiten van de overeenkomst – brengt een aannemer een constructieve en een bouwfysische wijziging aan in het bouwplan. De gang en de badkamer worden voorzien van een constructieve balk. Eenzelfde als die tussen de woonkamer en de keuken. De bouwfysische aanpassing betreft het isoleren van de onderzijde van het bovenliggende prefab balkon, ter voorkoming van een koudebrug. Als gevolg hiervan is het plafond in de slaapkamer 13 centimeter verlaagd. De hoogte komt uit op 272 centimeter in plaats van de 285 centimeter elders in het appartement.
Door de wijzigingen heeft het appartement haar ‘strakke’ karakter verloren, aldus de opdrachtgever. Juist die luxe uitstraling, gecombineerd met de hoge plafonds, was voor hem reden om tot koop over te gaan. Door de verschillende plafondhoogten en balken is nu een rommelig en onrustig beeld ontstaan. Hij vordert 13.000 euro schadevergoeding.
De aannemer beroept zich op artikel 3 van de algemene voorwaarden, van waaruit hij bevoegd was om noodzakelijke wijzigingen door te voeren. Ze doen ook geen afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Bovendien is het werk goed en deugdelijk uitgevoerd. De constructieve balk in de badkamer is grotendeels aan het zicht onttrokken door een wand te verplaatsen. Om het ‘strakke’ beeld in de slaapkamer te handhaven, is het plafond over de hele oppervlakte verlaagd.
Ja, de constructieve en bouwfysische wijzigingen waren noodzakelijk, concludeert de arbiter. En ja, ze zijn conform de eisen van goed en deugdelijk werk uitgevoerd. Maar ze doen wel degelijk afbreuk aan waarde, uiterlijk en aanzien van het appartement. Het ruimtelijk effect waardoor de opdrachtgever zich heeft laten leiden, wordt teniet gedaan door de constructieve balk in de gang. De niet doorlopende plafondhoogte doet afbreuk aan de esthetische (ruimtelijke) kwaliteit. Dat geldt ook voor de slaapkamer en de badkamer, zij het in veel geringere mate. De opdrachtgever staat dus in zijn recht om een vergoeding te vragen.
De aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van het appartement is minder ernstig dan gesteld. De arbiter bepaalt het schadebedrag dan ook op 6000 euro. Omdat partijen elk voor de helft in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten à 6102,93 euro gedeeld.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.324
Tekening: Pennestreek/Tony Tati
Dit artikel verscheen in mei 2019 in het blad Aannemer. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.