Onmin over dakopstand

Een lage opstap vanuit het appartement naar het dakterras, zodat de bewoner met een rolstoel naar buiten kan. Dat is wat deze met de aannemer afspreekt als meerwerkoptie. Dat de dakopstand aan de buitenzijde ook laag is uitgevoerd, was dan weer niet de bedoeling. Voldoet dit aan de eisen van goed en deugdelijk werk?

De opstap van het appartement naar het balkon zal nihil zijn, circa 20 tot 30 mm opstap vanwege de onderdorpel van het kozijn. Dit is een van de afspraken die koper en bouwer overeenkomen. Meerkosten in totaal ruim 37.000 euro, voor onder meer superdunne isolatie onder het dakterras, het verhogen van de dekvloer in het appartement en het aanpassen van de trap hierop.

Vakrichtlijn

Nog voor de oplevering laat de koper BDA Dak- en Geveladvies het terrasdak inspecteren. Conclusie: de aansluiting bij de opstanden onder de aluminium kozijnen is onvoldoende waterdicht en niet uitgevoerd volgens de Vakrichtlijn Gesloten Dakbedekkingssystemen. De opstandhoogte is maximaal 25 mm. Aanpassing van het detail is nodig ter voorkoming van lekkages en gevolgschade, stelt BDA vast. De Vakrichtlijn gaat uit van minimaal 120 mm.

De koper stelt daarop dat het appartement niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en maakt er een zaak van. Eis: nakoming van de aannemingsovereenkomst of – als dat niet gaat – een schadevergoeding van 100.000 euro. De aannemer stelt dat hij heeft voldaan aan de opdracht en goed en deugdelijk werk heeft geleverd. Hij eist op zijn beurt dat onbetaalde facturen worden betaald. De sleutel is bij oplevering van het appartement overhandigd aan de notaris. De uitvoering van de pui en het terras is als opleverpunt gemeld.

‘Hoogst haalbare’

Het punt voor de koper is: er zijn geen afspraken gemaakt over de opstap aan de buitenzijde. De koper had dus mogen verwachten dat dit ongewijzigd, met voldoende hoogte zou worden uitgevoerd.

De aannemer stelt dat het laten zakken van de pui om een opstap van maximaal 3 cm van binnen naar buiten toe te creëren, automatisch tot gevolg heeft dat het buitenpakket mee zakt. Daarom is het niveau van het terrasdak zoveel mogelijk naar beneden gebracht met onder meer de dunnere isolatie. Een grotere dakopstand was niet mogelijk, dit is het hoogst haalbare, bij gelijkblijvende constructievloer, is zijn stelling.

En: hij garandeert het werk. Afschot zorgt hierbij volgens de aannemer voor een goede afvoer en een groot overstek boven het terras voor extra beschutting tegen regen.

Risico op inwatering

De arbiter gaat hierin niet mee. Hij heeft geconstateerd dat er nauwelijks afschot is gecreëerd. Dat was constructief ook niet meer mogelijk, blijkt uit de tekening en de toelichting tijdens de zitting. Ook zijn er foto’s die laten zien dat er water tegen de pui kan staan. Bij veel regen is er dus een reëel risico op inwatering.

Dat de uitvoering zoals die is het hoogst haalbare was, volgt de arbiter ook niet. De aannemer heeft zélf een druklaag op afschot aangeboden. De arbiter vermoedt dat de aannemer de vloer in het appartement minder omhoog heeft gebracht dan overeengekomen. De bouwer geeft toe dat de afgesproken langere trap niet is geplaatst (die is per ongeluk een verdieping lager terechtgekomen).

Bovendien, stelt de arbiter, had de bouwer – als dit het maximaal haalbare was – moeten waarschuwen. Garantie geven ontslaat hem daarbij niet van de plicht om te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Oordeel

Het aanpassen van het detail: dat gaat niet meer. Verder verlagen van het dakterras leidt tot een dak dat niet voldoet aan de isolatie-eisen; verhogen van de vloer leidt tot te weinig vrije hoogte in het appartement. Het wordt dus een schadevergoeding, die – met alle facturen verrekend – op 66.859,43 euro uitkomt. Daarbij komen ook de proceskosten van 10.215,12 euro. De koper krijgt de aanvraagkosten à 380 euro terug.

Dit artikel is gepubliceerd in Aannemer 05-2022.