Arbitrage | ‘Geen verblijfsruimte, geen ventilatie’

De aangebouwde berging ombouwen tot twee woonruimtes, met vervolgens een vrijstaande berging in de tuin. Voor die meerwerkopties kiezen de kopers van een nieuwbouwwoning. De ramen in de voorgevel laten ze daarbij wegens de hoge meerwerkkosten zitten. Die brengen ze later zelf aan. De aannemer verzuimt ventilatie aan te brengen en stelt vervolgens dat de ruimte zonder ramen geen verblijfsruimte is. De arbiter oordeelt.

De gevels van de aangebouwde berging worden geïsoleerd conform nieuwbouweisen – R_c 4,5 – en voorzien van vloerverwarming (twee groepen) en een tussenwand met deur. De ruimte aan de achterzijde wordt een speelkamer, de ruimte naast de voordeur kantoor. Vanwege de hoge kosten die de aannemer rekent voor de gekozen meerwerkoptie besluiten de kopers om de ruimte naast de voordeur zónder ramen te laten opleveren. Na oplevering laten zij alsnog ramen in de voorgevel aanbrengen.

Ventilatie ontbreekt

Hun klacht: de ventilatie ontbreekt in beide ruimtes. De woning heeft WTW-ventilatie, maar in de extra ruimtes zijn geen inblaas- en afzuigkanalen te ontdekken. Dat had natuurlijk wel gemoeten, stellen de kopers. Met onder meer deze klacht – ook aan de schoorsteen mankeert wat, lees Aannemer #4 – stappen de kopers naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.

Onbenoemde ruimte

De aannemer erkent dat hij in de speelruimte ventilatie had moeten aanbrengen. In de ruimte naast de voordeur geldt dat volgens hem niet. Want, zo stelt hij: dat is een onbenoemde ruimte zonder ramen. Wel een woonruimte, maar geen verblijfsruimte waarvoor een ventilatie-eis geldt. Het gaat om een berging, is zijn lezing.

De arbiter volgt de aannemer hierin niet. Want: die zogenaamde onbenoemde ruimte is wel degelijk aangeboden als woonruimte. Het was de aannemer ook bekend dat er een werkkamer zou komen. Er zijn door de projectarchitect twee ramen getekend, de deur tussen de speelkamer en deze ruimte is een gewone binnendeur, de ruimte is geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming en data-aansluitingen.

De zogenaamde onbenoemde ruimte is wel degelijk aangeboden als woonruimte

Bovendien, zo brengen de kopers naar voren: er wás een meerwerkoptie waarbij de speelkamer bij de woning zou worden getrokken en de andere ruimte – nu kantoor – niet. Die meerwerkoptie was goedkoper – dan hadden ze daar toch wel voor gekozen? Daarbij: in de tuin is een aparte berging geplaatst, dus een berging in de woning hebben ze niet nodig.

Ventilatie gelijkwaardig aan bestaand systeem

Het is duidelijk: de aannemer moet ventilatie aanbrengen. Nu heeft hij dat aanvankelijk ook al aangeboden, maar is zijn oplossing door de kopers niet geaccepteerd vanwege de esthetische impact en de te verwachten geluidsoverlast. Niet ten onrechte, volgens de arbiter.

Diens oordeel: de ventilatie moet zowel qua functionaliteit als afwerking gelijkwaardig zijn aan de ventilatie in de rest van de woning. Over hoe de aannemer dat wil doen, doet de arbiter geen uitspraak, maar aparte kasten voor beide ruimtes beschouwd hij niet als gelijkwaardig. Ook is bij de al wel aanwezige ventilatie geen kanaalwerk in het zicht.

Binnen drie maanden

De aannemer moet deze klacht – net als die met betrekking tot de schoorsteen – binnen de redelijke termijn van drie maanden oplossen. De arbiter verbindt er een dwangsom aan van 100 euro per kalenderdag aan, met een maximum van 15.000 euro. De aannemer moet daarnaast 70% van de proceskosten à 11.813,19 euro betalen. De kopers betalen volgens het hier geldende Geschillenreglement van Woningborg niets. De aanvraagkosten à 380 euro krijgen ze terug van de RvA.