Arbitrage | Wijziging constructie maakt de woning (niet) minder waard

Na het sluiten van een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning, wijzigt de aannemer de bouwconstructie van de tweede verdieping en het dak. Volgens de koper leidt dit tot minder bouwkwaliteit en waardevermindering. Hij stapt naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.

Woningscheidende wanden en dragende wanden van kalkzandsteenelementen of betonelementen en de niet-dragende wanden van gipsblokken. Dat was oorspronkelijk het plan voor de tweede verdieping van de woning. De aannemer wijzigt dit na de ondertekening van de aannemingsovereenkomst in houtskeletbouw voor de woningscheidende wanden en binnenspouwbladen en metal stud voor de niet-dragende wanden. Verder wordt de houten kap voorzien van twee houten spanten/trekbalken.

Volgen de geldende Algemene Voorwaarden van Woningborg mag de bouwer dit doen. Daarin staat: “De Ondernemer is gerechtigd om, in de periode die begint bij ondertekening door de Verkrijger van de onderhavige overeenkomst en eindigt bij de oplevering in de zin van deze Algemene Voorwaarden, die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen in dat geval geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten.”

Minder kwaliteit

De koper is het niet eens met de wijziging. Omdat deze in zijn ogen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Bij houtskeletbouw bestaat volgens de koper de kans op rotting en schimmelvorming en ongedierte in het hout. Ook is het accumulerend vermogen van houtskeletbouw minder en het akoestisch vermogen slechter dan dat van beton, stelt hij. En was de wijziging wel noodzakelijk voor de uitvoering?

Was de wijziging noodzakelijk voor de uitvoering?

Wat ook speelt, is dat de bewoner na oplevering op de tweede verdieping een tweede badkamer met toilet wil realiseren. Ook komt er een grote, zware televisie aan de muur. Bij wanden van gipsblokken was dit alles geen probleem geweest, nu moet er grondhout worden aangebracht om zaken aan de muur te kunnen bevestigen.

Waarom de wijziging?

De aannemer legt tijdens de zitting uit dat de wijziging te maken heeft met stalen spanten in het oorspronkelijke ontwerp. Omdat er twijfels bestonden of dit ontwerp zou voldoen aan het Bouwbesluit, met name op het gebied van luchtdichtheid en geluid, was een optie om de spantpoten meer naar binnen te plaatsen. Maar: dit zou bruikbare ruimte op de tweede verdieping kosten, wat volgens de aannemer tot bezwaren van veel kopers zou hebben geleid. Daarom de keuze om de kap en tweede verdieping in houtskeletbouw uit te voeren. De bruikbare ruimte op de tweede verdieping is hierdoor zelfs iets toegenomen. En: als de koper binnen drie weken na de zitting kan aangeven waar er grondhout moet worden aangebracht, wil de aannemer dit kosteloos aanbrengen, zo biedt hij aan.

Oordeel

Een technische uitleg van de registerconstructeur waarin de noodzaak voor de wijzing wordt aangegeven, is voor de arbiter overtuigend. Zijn oordeel is dan ook: de wijziging is geoorloofd. De bruikbaarheid van de woning neemt niet af, de kwaliteit en waarde ook niet. De koper heeft ongelijk. De proceskosten zijn 5971,35 euro. De koper betaalt – omdat het een Woningborg-geschil betreft – alleen de aanvraagkosten voor de zaak à 405,00 euro.

Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82186.

Lees ook deze artikelen naar aanleiding van uitspraken van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.