Oplossingsgericht denken, daar zijn ze bij Bouwbedrijf Peter Peters goed in. En dat komt handig van pas bij de realisatie van Villa Hugo. In Cuijk bouwt het ‘blauwe team’ zestien luxe appartementen achter de bestaande voorgevel van een oude sigarenfabriek. Die bijna allesbepalend is.
102 jaar oud is hij, de voorgevel van de oude sigarenfabriek Victor Hugo aan de Molenstraat in het Noord-Brabantse Cuijk. Geen monument, wel een regelrechte eyecatcher. Vijftien meter op het hoogste punt, 25 meter breed en qua uitstraling een en al karakter. Met stijlkenmerken als verticale ramen met roedeverdeling, baksteen details en bakgoten op klossen. Logisch dus dat de gemeente Land van Cuijk bij de herontwikkeling van het verloederde kantoorpand eiste dat de voorgevel intact zou blijven. Puur vanwege de cultuurhistorische waarde. Al zorgt die voorwaarde bij de transformatie naar een modern appartementencomplex voor aardig wat uitdagingen.
Weinig speelruimte
Die uitdagingen waren er in eerste instantie voor de door de samenwerkende ontwikkelaars Peters Real Estate en Reuvers Ontwikkeling & Bouw aangetrokken architect Pieter Wagter. Hij had amper speelruimte om zestien logisch ingedeelde appartementen – het maximum volgens het bestemmingsplan – in de nieuwbouw achter de bestaande voorgevel te krijgen. De bouwhoogte van 15 meter was een vast gegeven en ook aan de beukmaat van 25 meter viel niet te tornen. De enige marge zat in de diepte.
Een andere breinbreker: een afwijkende verdiepingshoogte. Tussen drie verdiepingen van 3 meter hoog zit een verdieping van 4 meter hoog. Te wijten aan de bestaande gevelopeningen. De klassieke ramen en raamduo’s op de tweede etage zijn namelijk hoger dan de rest.
Nieuwbouwblok
Partijen vielen uiteindelijk voor een vierkant nieuwbouwblok, 25 meter diep. Met woningen van 100 tot 107 vierkante meter, verdeeld over vier etages in de verhouding 5-4-4-3; de grootste woningen op de bovenste verdieping. Het aangename comfort van deze tijd is daarbij gecombineerd met de beleving van een oud pand. Een schot in de roos. Want wat een eerdere ontwikkelaar niet lukte, kregen zij wel voor elkaar: alle appartementen – in het luxe segment – zijn op voorhand al verkocht.
Eerste keer
Leuk op papier, maar Villa Hugo moet nog wel ‘even’ worden gebouwd. Door Bouwbedrijf Peter Peters welteverstaan. Het blauwe team, zoals ze zichzelf noemen, houdt wel van een uitdaging. Geen standaard rijtjeswerk voor de aannemer uit Schaijk, liever markante gebouwen. Waar creativiteit gewenst is en in oplossingen moet worden gedacht. “Een oude voorgevel die blijft staan, nieuwbouw die ertegenaan komt; het is voor ons een eerste keer”, zegt projectleider Marco van Dijk. “Een machtig mooi project”, beaamt voorman Erik Bosch. Werk dat in twee delen is opgeknipt.
Stutconstructie
Om met de imposante voorgevel te beginnen: die mocht niet omvallen als de achterbouw werd gesloopt. Dus plaatste de Belgische firma Stabil een kanariegele stalen stutconstructie. Een zogeheten driehoekstructuur, voornamelijk toegepast bij vrijstaande gevels die behouden moeten blijven. Over de hele breedte van de gevel zitten op vier niveaus verticale schoorbalken. Door de gevel heen met draadstangen verbonden aan kleinere, strategisch geplaatste u-profielen. Vier driehoekstructuren op straat voor de gevel – ingeklemd op de schoorbalken – houden het geheel op z’n plek. Vergis je niet, zo’n stalen dwarsbalk weegt circa 900 kilogram. Een staande driehoekstellage als deze tikt al snel 3000 kilogram aan. En één vloerplaat op de grond voor het pand is goed voor 4,5 ton. Daar ligt dan nog ballast bovenop. Betonnen lego-elementen, die alles bij elkaar voor 30 ton tegengewicht zorgen.
Aanpak voorgevel
Dat de stutconstructie de voorgevel op bepaalde plekken doorboort, is onvermijdelijk. Van Dijk: “Waar het kon, is een voeg gepakt. Maar er zitten straks inderdaad gaten in de oude bakstenen.” De gehavende exemplaren worden verwijderd en vervangen door nieuwe, gelijkende stenen. Daarna wordt het voegwerk hersteld en krijgt de hele gevel een grondige schoonmaakbeurt. “Stralen of coaten is uit den boze. De gevel moet zijn karakteristieke uitstraling hoe dan ook behouden.”
En dat is de leidraad bij alles wat Bouwbedrijf Peter Peters aan dit deel van het werk doet. Aan de andere kant moet de gevel wel worden aangepast aan deze tijd. Hoe de aannemer dat aanpakt? De ramen zijn daar een mooi voorbeeld van. “De oorspronkelijke houten kozijnen blijven gespaard”, legt Bosch uit. “Als je die er uitbreekt, bestaat de kans op scheurend metselwerk.” Ze doen dienst als stelkozijn voor de dunne aluminium kozijnen die ertegenaan komen. “Met HR++-beglazing en naar binnen vallende dagkanten. Het kozijnkader wordt vervolgens luchtdicht afgewerkt.”
De binnenkant van de gevel kreeg eerder al een 140 mm dik isolatiepakket. De opmaat naar de nieuwbouw.
Invloed op nieuwbouw
Het complex wordt in moderne stijl gebouwd, waarbij de structuur van het oude pand vooral terugkomt in het gevelbeeld. Een mix van steen en hout, afgewisseld met balkons (prefab op een staalconstructie, Isokorf verankering) en een spiraalvormige brandtrap. Ook hier enorme ramen met een roedeverdeling, in eigen huis gemaakt. Net als de schuine hsb-kap. Een dak dat plaats biedt aan een luchtwarmtepomp en vol ligt met technische installaties. Plek voor zonnepanelen is er niet.
De bouwer is een flink eind op dreef met de appartementen. “Traditionele bouw: kalkzandsteen, breedplaat verdiepingsvloeren waarin alle technische installaties zijn weggewerkt, Ytong-binnenwanden…”, somt Van Dijk op. Welke invloed de bestaande voorgevel heeft op dit alles? Om wegzakken te voorkomen, is de gevel aan de nieuwbouw gekoppeld. Via de verdiepingsvloeren. Een kwestie van ankers verlijmen en beton storten. Op de tweede etage is de impact groter. Voelbaar ook. Bosch: “Hier zit vanwege de ongebruikelijke hoogte van 4 meter veel meer arbeid in.”
Zo wordt de bovenverdieping onderstempeld met speciale schroefstempels. “Die halen de extra meter wel én kunnen de hogere belasting aan.” Hetzelfde verhaal als het gaat om de cellenbetonpanelen: de standaard verdiepingselementen reiken tot maximaal 3 meter. “Dat wordt dus handmatig stapelen, vanaf de vloer.” De hogere verdieping heeft ook gevolgen voor de betonnen trap. Het bordes tussen etage twee en drie heeft extra treden. Al kun je straks ook gewoon de lift nemen.
Logistieke struggle
Onlosmakelijk verbonden met de nieuwbouw, maar niet per se ‘de schuld’ van de voorgevel is de logistieke uitdaging waarmee Bouwbedrijf Peter Peters in Cuijk te maken heeft. De bouwplaats ligt op een niet al te groot terrein, pal aan de openbare weg en is omgeven door bestaande bebouwing.
Een postzegellocatie dus. “We zijn wel wat gewend als het om krappe bouwlocaties gaat, maar dit is een logistieke crime”, zucht Van Dijk. Met een piek op het moment dat de gemeente besloot het aangrenzende straatwerk aan te pakken. “Dan heb je te maken met een gedeeltelijk openliggende straat, terwijl de bevoorrading door moet gaan. Zeven vrachten kalkzandsteen per verdieping.”
Om goed inzichtelijk te hebben wie wanneer langskwam, werd een strakke planning gemaakt. “Niet zoals gewoonlijk om 6.45 uur, maar al om 6.00 uur de kraan erin. En één vrachtwagen per keer lossen, terwijl de overige zes om de hoek bij het station op hun beurt stonden te wachten. Dat liep als een trein.” Lachend: “We zijn niet voor één gat te vangen.”
De oplevering van Villa Hugo staat gepland voor volgend jaar zomer.
De algemene ruimte van de nieuwbouw – bereikbaar via de getoogde toegangspoort in de oude voorgevel van de sigarenfabriek – wordt meegenomen in het karakter van het pand. Een steen uit een van de gesloopte zijgevels krijgt in de hal een prominent plekje aan de wand.
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 6-2023.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.