Optimale bouwkwaliteit als uitgangspunt bij het bouwen van nieuwe woningen. Niet als loze verkoopkreet, maar échte, gemeten kwaliteit. Henselmans Bouwbedrijf zette 24 starterswoningen neer in Heerhugowaard voor ontwikkelaar Timpaan, onder begeleiding van Koppen VastGoed. “Iets goed, functioneel uitvoeren, kost niets extra’s.”
In elke folder en op elke website van ontwikkelaars en bouwers wordt geschermd met kwaliteit. Die is altijd dik in orde, toch? Helaas: dat dit een onterechte claim is, blijkt in de praktijk maar al te vaak. Veel onderzoeken naar EPC’s tonen aan dat door allerlei oorzaken de beloofde energieprestatie niet wordt gehaald. Kortom: wie niet meet, kan van alles roepen op basis van een getal, maar dat is slechts een papieren schijnzekerheid. Kwaliteit moet je meten. Niet dat de bouw het bewust verkeerd doet: de bouw is slechts onbewust onbekwaam op een aantal belangrijke thema’s. Met een mindsetting van alle (!) betrokkenen is de bouwkwaliteit echter sterk te verbeteren.
Dit is kortweg de overtuiging van Willem Koppen van Koppen VastGoed. Lees het interview met hem in het decembernummer van 2013 er nog maar eens op na, of zijn artikel over BouwTransparant in het eerste nummer van dit jaar. Als begeleidend expertisebureau werd hij gevraagd deel te nemen aan het project Het Groene Kruid in Heerhugowaard, ontwikkeld door Timpaan.
Duidelijke kaders
Een ontwikkelaar die bewust koos voor een andere benadering van het bouwproces: duidelijke financiële kaders – wat mag het kosten en wat gaan we verdienen? – en scherp omschreven kwaliteitskaders. “En ik heb ze niet kunnen betrappen op een terugtrekkende beweging”, zegt Koppen. “Afspraak was afspraak en de beoogde kwaliteit is nooit in het gedrang gekomen. Sterker nog: die werd gaande het proces nog beter doordat iedereen zijn maximale expertise kon inzetten en daarop werd gewaardeerd. Er zijn tegenwoordig allerlei termen als lean en bim, maar het gaat maar om één ding: gooi het hele proces open. Wees transparant.”
Kennis delen
“Mijn voorwaarde om deel te nemen aan dit bouwproject was dat ik kennis vooraf wilde delen met alle betrokken partijen. Niet achteraf meten om aan te tonen dat het fout is, maar in stappen tijdens het proces en achteraf met metingen aantonen dat het proces goed verlopen is. En dat was akkoord.”
Niet alleen wist aannemer Henselmans precies voor welk bedrag het project mocht worden gebouwd, ook Timpaan legde op tafel wat hij als ontwikkelaar zelf wilde verdienen. Koppen: “Voor iedereen duidelijkheid en openheid. Welke ontwikkelaar doet dit? Het is het grote verschil: er wordt vaak gesmeten met termen als bim en lean, maar als het er op aankomt, is er geen openheid vanuit de opdrachtgevers en worden er uiteindelijk allerlei concessies gedaan uit het oogpunt van winstoptimalisatie als ambitie.”
Gaan voor de maximale winst, zeg maar ‘ontwikkelen oude stijl’, wordt niet meer geaccepteerd door de maatschappij, menen Koppen en bouwdirecteur Arnold Henselmans. Het succes van de methode Timpaan sterkt hen in die overtuiging: voor de 24 woningen van Het Groene Kruid waren meer dan 200 serieuze gegadigden. Binnen vier maanden waren de woningen definitief verkocht. “In tijd van recessie wil dat echt wat zeggen”, meent Henselmans.
Extra aandacht voor uitvoering
Lastig of duur, deze aanpak? Welnee, dat is het nu juist vaak niet, zeggen Koppen en Henselmans. Het is wél een kwestie van extra aandacht bij de uitvoering. Dat maakt een wereld van verschil en kan juist bergen aan herstelkosten achteraf voorkomen. Slordig aangebrachte isolatie, niet goed luchtdicht gemaakte kieren – “het materiaal dat er hoort, zit er vaak wel, maar het werkt niet”, aldus Koppen. Wie onzorgvuldig blijft, krijgt het vanaf 2015 bovendien op zijn eigen bord: het Energielabel Nieuwbouw maakt dat aannemers privaatrechterlijk verantwoordelijk worden voor de bouwkwaliteit. Het niet functioneel bouwen kan dan leiden tot een negatieve correctie op de EPC. Haal je de vereiste EPC niet? Dan lever je niet wat je hebt beloofd en draai je op voor de herstelkosten.
Training aansluitdetails
Henselmans Bouwbedrijf kreeg voorafgaand aan de uitvoering kennisoverdracht van Koppen VastGoed. Een openbaring, noemt directeur Arnold Henselmans het. “Ik dacht dat wij redelijk goed bouwden, maar een dergelijke praktische training van ‘oorzaak- gevolg’ maakt je bewust van allerlei mogelijke onvolkomenheden. Al het personeel is op cursus geweest. Daardoor zie ik op de bouw nu discussie tussen de vakmannen of bepaalde proppen ergens nu wel of niet moeten. Dat is geweldig. De jongens hebben tijdens de training de problemen gezien die kunnen ontstaan als ze bijvoorbeeld onzorgvuldig isoleren of iets vergeten goed luchtdicht te maken.” Koppen: “De oude praktijk is dat iemand zijn schouders ophaalt en verwijst naar het bestek.”
Henselmans wil dat in geen geval meer: “De marges in de bouw zijn dermate laag dat je risico’s die ontstaan door niet zorgvuldig te werken, moet willen vermijden. Het oplossen van een probleem door slecht luchtdicht te bouwen of isoleren, kan duizenden euro’s kosten, terwijl het niets extra’s kost om het goed uit te voeren.”
Proefwoning
Voor Het Groene Kruid werd eerst een proefwoning gemaakt, om die te kunnen checken en eventueel te optimaliseren voordat de afbouw werd gestart. “Zo ontdekten we door de rookproef en de overdrukmethode een enorm luchtlek bij de sparing onder de toiletpot. Het gierde erdoor.” Uiteindelijk is een qv;10-waarde gehaald die lager is dan de vereiste 0,500 dm3/m2s. Koppen: “Aangezien er met kanaalplaten en kalkzandsteen is gebouwd – veel handwerk – is dat supernetjes.”
Oplevertoets BouwTransparant
De woningen zijn gecontroleerd aan de hand van de oplevertoets BouwTransparant 2.0, een kwaliteitscontrole die momenteel landelijk wordt uitgerold en niet alleen kijkt naar de EPC, maar ook naar zaken als gezondheid, comfort en energiegebruik.
Meten na oplevering
Nu de woningen naar volle tevredenheid zijn opgeleverd, is het nog niet gedaan: Koppen VastGoed monitort de energieprestaties en de -lasten. Die zijn vooraf beschreven: zo veel geld voor gas, zo veel voor elektra. Daarbij gaat het om het gebouwgebondengedeelte. Het gebruikersgedeelte is helemaal afhankelijk van bewonersgedrag. Studenten gaan de bewoners daarom interviewen. Hoe lang staan ze onder de douche, op welke temperatuur wordt er in de winter gestookt, hoeveel tv’s zijn er, etcetera.
Koppen: “Op basis van die gegevens en van analyses van TNO kunnen wij vervolgens vrij goed bepalen welk deel gebouwgebonden is en of die eisen zijn gehaald. Ik wil de werkelijkheid weten.”
Vervolg
Arnold Henselmans heeft met zijn bedrijf inmiddels een volgend project gegund gekregen, puur door te kiezen voor optimale bouwkwaliteit. Bij een nieuwbouwwijk genaamd De Draai, eveneens in Heerhugowaard, nam hij de BouwTransparant-aanpak mee in zijn aanbieding. Hij kreeg het project ten faveure van aannemers die goedkoper hadden ingeschreven.
Voor de start van de bouw zijn 17 van de 18 woningen verkocht – “in de moeilijke categorie van twee-onder-een-kappers” – en inmiddels allemaal. “Het zijn woningen met een EPC van 0,48 en niet heel bijzondere dure installaties. Het is een kwestie van helder en logisch bouwen. De Draai toont wederom aan dat nieuwe kopers dit willen”, besluit de bouwdirecteur. Bouwkwaliteit als strategie, het werkt.
Beeld: Koppen VastGoed, Timpaan, Henselmans Bouwbedrijf
Dit artikel verscheen in Aannemer 2-2014. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.