Koeling via de vloer om te voldoen aan de BENG-eisen: dat zou de koper van het appartement krijgen. Maar de aannemer komt erop terug, tot chagrijn van de koper. Hoe oordeelt de arbiter?
“Zonnepanelen: ja, 1 stuk, zonwering: n.v.t., koeling: ja”. Dat schrijft de aannemer in een brief in mei 2022 aan de koper van een nieuwbouwappartement. Drie maanden daarvoor, in februari, sluiten ze de aannemingsovereenkomst. De aannemer bouwt met verzekering van Woningborg.
Het appartement moet voldoen aan de eisen voor BENG en TO-juli, het getal dat iets zegt over het risico op oververhitting van de woning. Na het maken van de nodige berekeningen laat de aannemer met de brief van mei weten hoe een en ander uitpakt en welke consequenties dat concreet heeft voor de woning. De koper krijgt dus koeling, meer precies koeling via de slangen van de vloerverwarming.
In februari 2023 komt de aannemer hierop terug. Redenen: er zijn een aantal dingen niet goed gegaan bij het maken van de berekeningen, de rekensoftware is geactualiseerd en er zijn kopersopties uitgewerkt en doorgerekend. Resultaat van dit alles is dat er toch géén vloerkoeling in de woning komt. Wel zal de aannemer enkele kozijnen voorzien van zonwering, zodat het appartement aan de eisen voor TO-juli voldoet.
Wel of niet onderdeel van de overeenkomst
De koper gaat hiermee niet akkoord. Hij eist nog vóór de oplevering van het appartement in een spoedzitting bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen dat de aannemer de afspraak nakomt en alsnog vloerkoeling aanbrengt. De brief van mei 2022 is volgens de koper onderdeel van de overeenkomst tussen de beide partijen. De aannemer mag daar niet zomaar op terugkomen. Die stelt op zijn beurt dat de woning simpelweg moet voldoen aan BENG en TO-juli en dat dit het geval is. Er valt niets te eisen, kortom.
De hamvraag in dit geschil: is de brief waarin vloerkoeling wordt toegezegd onderdeel van de aannemingsovereenkomst?
De arbiter gaat bij de beoordeling van die vraag mee in de stelling van de aannemer dat in de aannemingsovereenkomst niet méér is afgesproken dan dat het appartement moet voldoen aan BENG. Hoe de aannemer die eisen nakomt, is aan hem. Het communiceren over de maatregelen maken die maatregelen niet tot een verplichting. De koper heeft bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst niet gerekend op vloerkoeling en heeft daar de aankoop niet op gebaseerd.
Technisch lastig
Vloerkoeling aanbrengen in het appartement is bovendien lastig te realiseren. De woning krijgt een aansluiting op stadverwarming. Er komt dus geen warmtepomp en geen vloerverwarming als afgiftesysteem. Vloerkoeling aanbrengen zou dus een aparte installatie inclusief koelunit vergen. En daar zou ruimte voor moeten worden gevonden in de woning. De arbiter vindt het dus begrijpelijk dat de aannemer op de brief van mei 2022 terugkwam.
Oordeel
De koper probeert nog gaten te schieten in de BENG-berekening door te stellen dat met te voorzichtige eisen voor isolatie is gerekend. Dat verandert niets aan het oordeel: de koper haalt bakzeil in deze zaak en krijgt 100% ongelijk van de arbiter. De aannemer heeft zijn werk goed gedaan. Volgens het Geschillenreglement krijgt de koper de aanvraagkosten à 445 euro niet terug. De proceskosten zijn 4.921,68 euro.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van de Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 83.463.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.