Slaapkamer #5 van het appartement blijkt geen ventilatietoevoer te hebben. De kopers willen dat de aannemer deze alsnog maakt in het plafond, maar die stelt een andere oplossing voor. Daar gaan zij niet mee akkoord. Hoe oordeelt de arbiter?
“De toevoer van ventilatielucht in de verblijfsruimten vindt plaats door middel van instelbare ventilatieventielen in het plafond.” Zo staat het omschreven in de Technische Omschrijving van het appartement dat de aannemer heeft gebouwd.
Al voor oplevering is duidelijk dat er wat misging ergens in het ontwerp- of bouwproces. Wat blijkt? Slaapkamer #4 heeft drie toevoerventielen in het plafond, slaapkamer #5 nul. Dit wordt als punt genoteerd in het proces-verbaal bij oplevering. De aannemer heeft twee voorstellen: ofwel versleept hij een ventilatiepunt van slaapkamer 4 naar 5 (daarbij komt er een verlaagd plafond in slaapkamer #4), ofwel plaatst hij in slaapkamer 5 een decentrale ventilatie-unit met wtw. De kopers gaan met geen van die voorstellen akkoord en laten een expertiserapport opstellen door verzekeraar EMN.
Geluidsprobleem
Ze stappen vervolgens naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen met de eis dat de aannemer de overeenkomst nakomt. De aannemer wijst erop dat de bewoners in het expertiserapport van EMN klagen over geluidsproblemen in slaapkamer #4, wat volgens hem niet kan, omdat drie ventielen minder geluid maken dan één. Slaapkamer #4 voldoet technisch aan de eisen. Voor slaapkamer #5 herhaalt de aannemer het gedane aanbod voor de decentrale wtw.
Slaapkamer #4
De arbiter gaat mee in het argument van de aannemer over slaapkamer #4: het is niet aannemelijk dat de kopers geluidshinder hebben omdat ze drie ventilatietoevoerpunten hebben. Maar omdat iedereen het erover eens is dat drie ventielen meer is dan afgesproken en een en ander goed te herstellen is, moet de aannemer twee ventielen verwijderen, de gaten dichtmaken en het plafond plaatselijk opnieuw stukadoren en sausen.
De aannemer moet deze werkzaamheden binnen twee maanden uitvoeren. Als stok achter de deur legt de arbiter een dwangsom op van 100 euro per dag, met een maximum van 20.000 euro.
Slaapkamer #5
Wat te doen met slaapkamer #5? Is het voorstel van de aannemer om een aparte ventilatie-unit te plaatsen een geschikte oplossing? De kopers stellen dat zij dit niet hoeven te accepteren. Ze willen dat het toevoerpunt alsnog in het plafond komt, zoals oorspronkelijk de bedoeling was.
Ze vinden daarmee geen gehoor bij de arbiter, want dat zou betekenen dat in het appartement boven hen het vloerpakket inclusief vloerverwarming eruit moet. Dat staat niet in verhouding tot de ernst van het probleem. Bovendien merkt ook EMN in het expertiserapport op dat uit technisch oogpunt het openbreken van de vloer niet nodig is.
Oordeel: de aannemer heeft met de losse wtw-unit een prima oplossing aangeboden en zal ook dit werk binnen twee maanden moeten uitvoeren. Een bezwaar van de kopers: zij zullen met enige regelmaat de filters moeten vervangen. Bovendien zorgt een extra unit voor meer elektraverbruik. Volgens de aannemer valt dat mee, want de unit werkt CO2-gestuurd. Niettemin stelt de arbiter een eenmalige vergoeding van 1.000 euro vast om de bewoners in deze extra kosten tegemoet te komen.
De kopers zien graag de kosten van het rapport van EMN vergoed. Omdat ze in de zaak voor de helft gelijk hebben gekregen, draait de aannemer voor de helft ervan op (983,13 euro). Dat geldt ook voor de proceskosten van 5.973,99 euro. De kopers krijgen, omdat ze minder dan 75 procent ongelijk hebben gekregen, hun aanvraagkosten van 445 euro terug, conform het Geschillenreglement van Woningborg.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van de Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82.550
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 7 – 2024.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.