Een oververhit appartement – want regelmatig te hoge binnentemperaturen in de zomer – terwijl hun een comfortabel binnenklimaat was beloofd. De kopers komen er niet uit met de aannemer en stappen naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Een voormalig kantoorgebouw is verbouwd en verduurzaamd tot aardgasvrij appartementencomplex van 15 verdiepingen. De verkoopbrochure belooft ronkend: ‘De appartementen worden volledig voorzien van vloerverwarming die in de zomer eveneens kan koelen tot enkele graden onder de buitentemperatuur. Zo blijven de appartementen het hele jaar door op een comfortabele temperatuur en geniet u van optimaal wooncomfort’.
Kopers van een appartement op de 13e verdieping – gelegen op het noorden, met grote raampartijen – ervaren al snel iets anders: het wordt in hun woning fors te warm in de zomer. Regelmatig zelfs warmer dan buiten. Medio juli, een ruime maand nadat het appartement is opgeleverd, trekken ze al aan de bel bij de aannemer. Van comfort is geen sprake; reden voor hen om de laatste termijn van de aanneemsom in te houden. De aannemer antwoordt dat van een ontwerp- en bouwfout geen sprake is: ze kunnen zich richten tot de VvE voor het aanbrengen van zonwering.
Strenge praktijkrichtlijn
Een rapport van een ingenieursbureau dat negen maanden later verschijnt, concludeert dat alle appartementen aan de bouwregelgeving voldoen. Maar: als wordt getoetst aan de strenge praktijkrichtlijn SV-ISSO – specifiek gevraagd door de VvE – komt naar voren dat veel appartementen op de 13e tot en met 15e verdieping de grenswaarde voor een acceptabel binnenklimaat níét halen zonder zonwering.
De bewoners hebben zelf intussen al zonwering laten aanbrengen in hun appartement. Zij kondigen aan de kosten te verrekenen met de laatste termijn. De aannemer wil gewoonweg de laatste termijn vergoed zien. Want aanvullende metingen in het appartement wijzen uit dat geen van de verblijfruimtes het criterium van maximaal 300 overschrijdingsuren overstijgt, dat wordt genoemd in de GIW- ISSO 2008, de richtlijn die zou gelden ten tijde van de bouw.
Schadevergoeding
Kopers en aannemer staan dus tegenover elkaar en maken de gang naar de arbiter. De kopers hebben bewijs van de temperatuuroverschrijdingen, voorzien van foto’s en datums. Bovendien werkt de wtw volgens hun niet mee aan de situatie: de zwarte buizen op het dak liggen in de zon – de inblaaskanalen brengen warme lucht naar binnen. Hun eis: ze willen de gemaakte kosten voor de zonwering vergoed zien.
De aannemer wil op zijn beurt de laatste termijn betaald krijgen en haalt TOjuli er nog bij: er bestond ten tijde van de bouw nog helemaal geen wettelijke eis voor oververhitting. De woning voldoet aan de bouwregelgeving.
Kritieke passage: koelen tot enkele graden onder de buitentemperatuur
Geen goed en deugdelijk werk
Hoe oordeelt de arbiter? Welke norm of richtlijn nu gold ten tijde van het sluiten van de aannemingsovereenkomst – de SV-ISSO of de oudere GIW-ISSO 2008 – doet eigenlijk niet eens zo ter zake, stelt die. Er bestaat ook nog zoiets als goed en deugdelijk werk. Of daaraan is voldaan, hangt af van wat is afgesproken.
Punt hierbij is dat de verkoopbrochure – en ook de tekst in de technische omschrijving – heeft gerept over optimaal wooncomfort. Met als kritieke passage het koelen tot enkele graden onder de buitentemperatuur.
De foto’s van de bewoners waarop de temperaturen zijn te zien, de grote raampartijen, de zwarte wtw-buizen op het dak – de arbiter acht het aannemelijk dat die binnentemperatuur regelmatig te hoog is. Het gemaakte rapport waarin is getoetst volgens SV-ISSO versterkt die indruk.
Conclusie: de aannemer heeft geen goed en deugdelijk werk geleverd. De eis van de bewoners is terecht. De laatste termijn moet worden vrijgegeven, maar de bewoners krijgen hun schadevergoeding à 11.780,56 euro, plus buitengerechtelijke incassokosten à 1.080,29 euro. De proceskosten à 8.671,16 euro komen voor rekening van de aannemer. De kopers krijgen conform de garantieregeling van Woningborg hun aanvraagkosten à 405 euro terug.
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 8 – 2023.
Lees ook deze artikelen naar aanleiding van uitspraken van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.