Een tien met een griffel is het zeker niet, het metselwerk van hun woning. Ook na herstelwerkzaamheden van de aannemer zijn de kopers niet tevreden. Na drie jaar getouwtrek over de gevel is het aan de arbiter om te oordelen.
Al voor de oplevering van hun nieuwbouwwoning trekken de kopers bij hun aannemer aan de bel over de kwaliteit van het metselwerk. Die is ondermaats, vinden zij. De aannemer zegt toe het werk te zullen nakijken en waar nodig te verbeteren.
Verzekeraar Woningborg komt na de eerste herstelronde kijken en maakt een rapport. Conclusie: er is weliswaar herstel uitgevoerd, maar de kwaliteit is nog niet op orde. Een lijstje: het pointerwerk is niet strak, er zijn deels open voegen aan weerszijden van dilataties, stenen liggen – vooral bij inwendige hoeken – schuin, dilataties zijn niet strak en rollagen zijn niet strak verticaal.
Bindend advies
Bij de oplevering enkele maanden later worden dan ook nog diverse punten genoteerd die de aannemer moet oplossen. Maar dat gebeurt naar de mening van de bewoners onvoldoende. Driekwart jaar na oplevering van de woning verschijnt daarom een bemiddelingsrapport van Woningborg. Met een voorstel: schakel een gespecialiseerd adviesbureau in voor een bindend advies.
Dat gebeurt en daaruit volgt dat de aannemer wederom een aantal zaken herstelt. Voor de kopers is dat niet voldoende – er zijn nog steeds punten die niet naar tevredenheid zijn opgelost. Zij hebben ondertussen zelf een andere expert ingeschakeld. Een schikkingsvoorstel volgt, dat de aannemer weigert. Zo belandt de zaak op het bordje van de arbiter.
Schadevergoeding van 60.000 euro
Als de zaak dient, ruim drie jaar nadat de discussie begon, hebben de kopers nog twaalf punten op hun lijstje. Ze willen binnen drie maanden nakoming van de afspraak – goed en deugdelijk metselwerk – op straffe van een dwangsom. En anders een schadevergoeding van 60.000 euro om het herstel uit te laten voeren (lees: de gevel opnieuw opmetselen), plus 1.250 euro reinigingskosten en deskundigenkosten. De aannemer stelt dat de bewoners het metselwerk hebben geaccepteerd bij oplevering en dat de bemiddeling door Woningborg heeft geleid tot het inschakelen van de deskundige. De punten die deze deskundige heeft genoemd, zijn opgelost. Bovendien draait het hier enkel om esthetische en niet om technische zaken, waardoor de garantieregeling geen rol zou spelen. Het bedrag van 60.000 euro is bovendien buiten alle proportie. Wat de aannemer betreft is er helemaal geen zaak.
Verder herstel leidt tot meer kleur- en textuurverschillen
Ethische kwesties
Dan de arbiter: hij constateert dat het rapport van het adviesbureau leidend is, omdat beide partijen dit – en het bindend advies dat hieruit volgde – hebben aanvaard. Maar de arbiter heeft in de praktijk gezien dat de door die deskundige genoemde punten niet allemaal netjes zijn opgelost. Zo zijn er kleur- en textuurverschillen en cement- en specieresten te zien. De geadviseerde professionele reiniging bleek niet overal mogelijk, omdat een deel van de gevel is geïmpregneerd.
Maar, zo oordeelt de arbiter, dit zijn esthetische kwesties die niet onder de garantieregeling vallen. Het is kortom een deugdelijke gevel, zij het met schoonheidsfoutjes. Opnieuw opmetselen? Disproportioneel. Verder herstel zal ook alleen maar leiden tot meer kleur- en textuurverschillen, niet tot verbetering.
Passend vonnis
Kortom: een schadevergoeding op basis van waardevermindering van de woning is een passend vonnis. De arbiter beraamt die op 2.000 euro. De kosten voor de door de bewoners ingehuurde expert hoeft de aannemer niet te vegoeden; er lag immers al een deskundigenrapport. Wel vindt hij – gezien de overlegde stukken – een bedrag van 300 euro aan buitengerechtelijke kosten (plus rente) redelijk.
Dan de proceskosten à 7.574,60 euro. De bewoners zijn voor 75 procent in het ongelijk gesteld, de aannemer voor 25 procent. De aannemer betaalt dus een kwart van dit bedrag.
De bewoners betalen op basis van het Geschillenreglement 405 euro.
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 6 – 2023.
Lees ook deze artikelen naar aanleiding van uitspraken van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.