Een dakkapel plaatsen na oplevering? Dat kan. Alleen past de dakkapel naar keuze niet: zonnepanelen liggen in de weg. Volgens de kopers van de nieuwbouwwoning moet de aannemer opdraaien voor de kosten van het verplaatsen van de panelen.
Kopers van een nieuwe tussenwoning krijgen als meerwerkoptie een dakkapel aangeboden door de aannemer. Dat kan zowel aan de voor- als achterzijde. De zolder blijft daarbij onbenoemde ruimte. Ze maken van die meerwerkoptie geen gebruik.
De hele rij woningen waar het huis deel van uitmaakt krijgt aan de achterzijde zonnepanelen (pv), zoals aangegeven op de tekeningen en in de technische omschrijving. De onderste rij pv-panelen loopt daarbij vlak boven het dakraam.
Zonnepanelen verleggen
De kopers willen na oplevering een dakkapel laten plaatsen, maar er is een probleem: de onderste rij pv-panelen ligt in de weg. De dakkapel van hun keuze – met een vrije stahoogte van 2,60 m – gaat niet passen. Althans, niet zonder tegen hoge kosten de onderste rij zonnepanelen te verleggen. Zij stellen dat hun was verteld dat ze na oplevering een dakkapel zouden kunnen plaatsen en stappen daarom naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Inzet van de eisers: de aannemer moet op zijn kosten de panelen laten verleggen. En wel zo dat de EPC niet in het geding komt, het geheel waterdicht kan worden aangesloten en er een fatsoenlijke stahoogte in de dakkapel zal zijn. Zo niet, dan willen ze een schadevergoeding van 14.000 euro. De aannemer wijst dit alles af.
Hoogte van de dakkapel
Hoe oordeelt de arbiter? Die merkt ten eerste op dat de kopers bij oplevering niets over dit alles hebben laten noteren in het proces-verbaal. Met de zonnepanelen zelf is ook niets mis. Er is dus niets gebrekkig uitgevoerd.
De als meerwerk aangeboden dakkapel had een vrije stahoogte van 2,55 m, waarmee deze niet aan de minimale eis uit het Bouwbesluit zou voldoen en waardoor de zolder een onbenoemde ruimte zou blijven. Waar het om draait, is of de bewoners de toezegging hebben gehad van de aannemer dat ze zelf na oplevering zonder gevolgen een dakkapel met een vrije stahoogte van 2,60 m zouden kunnen plaatsen. Dat blijkt nergens uit, stelt de arbiter vast.
Uit foto’s van woningen in de buurt – meerdere buren hebben ná oplevering een dakkapel laten plaatsen – blijkt dat een dakkapel met een vrije stahoogte van 2,20 à 2,30 m haalbaar is. Met het verwijderen van de eerste rij zonnepanelen lukt 2,55 meter. Voor een dakkapel van 2,60 meter hoog moeten twee rijen panelen weg. Het staat de bewoners vrij dat te doen, aldus de arbiter. De kosten hiervoor zijn door een installateur al beraamd op 2300 euro exclusief btw.
Gevolgen voor de EPC
Wat de invloed op de EPC betreft: de aannemer had in de brochure voor meer- en minderwerk al aangegeven dat een dakkapel hier invloed op zou kunnen hebben. EPC 0 kon hij in dat geval niet meer garanderen. Dus dat kopers na oplevering een dakkapel zouden kunnen laten plaatsen zonder gevolgen voor de EPC, kan ook niet zijn toegezegd.
Al met al wijst de arbiter de claim van de kopers af. De aannemer hoeft dus niet op zijn kosten de zonnepanelen te verplaatsen. De proceskosten zijn in totaal 6.364,60 euro.
Omdat het een woning betreft waarvoor een Woningborggarantiecertificaat is verstrekt, betalen de kopers hier niets van. Ze moeten – omdat ze voor meer dan driekwart ongelijk hebben gekregen in deze zaak – wel de aanvraagkosten betalen à 445 euro.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage, geschilnummer 82322.
Dit artikel is eerder verschenen in Aannemer 1 – 2024.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.