Vochtproblemen in enkele units van een bedrijfsverzamelgebouw leiden tot onderzoek naar het dak. De dakisolatie blijkt niet volgens de regelen der kunst uitgevoerd. Een arbitragezaak met rigoureuze gevolgen.
Een aannemer bouwt een bedrijfsverzamelgebouw met 41 units op eigen grond en verkoopt ze per bedrijfsunit. Hiervoor wordt een VvE opgericht. Al bij oplevering laat een van de kopers optekenen in het proces-verbaal dat er sprake is van bouwvocht in de dakplaat en de wanden.
Tien maanden na oplevering besluit de VvE om een expert – BDA Dakadvies – te vragen zijn licht te laten schijnen op de vochtproblemen. Het bureau onderzoekt het dak en brengt een rapport uit. De conclusies zijn niet mals: bij vijf van de zes gemaakte insnijdingen zijn afwijkingen vastgesteld, waarbij de PIR-isolatieplaten niet volgens de verwerkingsrichtlijnen en de Vakrichtlijn zijn aangebracht.
BDA stelt zelfs dat de dakconstructie door alle gemaakte isolatiefouten zo slecht is, dat deze opnieuw moet worden opgebouwd.
VvE eist herstel van de gebreken
De VvE roept de aannemer ter verantwoording en eist herstel van de gebreken. De aannemer laat weten dat de betrokken onderaannemer aan de slag is met het uitwerken van een passende oplossing voor het dak. De arbitrageprocedure is al gestart als de onderaannemer zich meldt: er is niets mis met het dak; het voldoet aan de eisen.
De VvE stelt bij de Raad van Arbitrage dat de gebreken in het dak leiden tot een slechtere isolatiewaarde, koudebruggen, condensatie- en vochtschade. Tot – al met al – een dak dat minder lang meegaat dan zou moeten. De eis: herstel binnen vier weken, met een dwangsom van 2000 euro per dag als die termijn wordt overschreden, plus buitengerechtelijke kosten die de VvE heeft gemaakt, à 925 euro.
Isolatieplaten sluiten niet aan
De aannemer gaat in verweer. Zo stelt hij onder meer dat de VvE niet ontvankelijk is, omdat de klachten niet gaan over het gemeenschappelijk deel van het pand. Problemen doen zich voor in afzonderlijke units. Daar gaat de VvE niet over. De arbiter gaat in die redenering niet mee: het dak hoort zeker wel bij de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Hij somt op wat er mis is: isolatieplaten sluiten niet aan, zijn niet in halfsteens verband gelegd en verkeerd of niet aanvullend mechanisch bevestigd, waardoor de platen schotelen. De aannemer verweert zich nog door erop te wijzen dat BDA onterecht is uitgegaan van een onderconstructie van staal, terwijl die in werkelijkheid van gasbeton is gemaakt, wat een goede isolator is. Kortom: het dak verdient misschien niet de schoonheidsprijs, maar kan er wat hem betreft mee door en is deugdelijk gebouwd.
Verwerkingsvoorschriften zijn niet gevolgd en er is geen sprake van goed en deugdelijk werk.
Arbiter oordeelt: herstel is nodig
Een bezichtiging op locatie bevestigt de tekortkomingen die BDA omschreef. Gepurde naden wijzen erop dat er al kieren zaten tussen de isolatieplaten tijdens de uitvoering. De arbiter concludeert dat verwerkingsvoorschriften niet zijn gevolgd en er geen sprake is van goed en deugdelijk werk. De aannemer moet dit gebrek herstellen.
Of de condensatie en de gevolgschade echt te wijten zijn aan de slechte uitvoering, is een vraag die niet hoeft te worden beantwoord. Hoe de aannemer het dak wil herstellen is aan hem, maar de arbiter volgt de VvE en BDA: alleen vervanging van het dak leidt tot een deugdelijk resultaat. Kostbaar? Jazeker, maar niet disproportioneel. De VvE heeft recht op een fatsoenlijk dak.
De arbiter veroordeelt de aannemer dus tot herstel binnen de gestelde termijn, inclusief de dwangsom als stok achter de deur, met een maximum van 250.000 euro. De buitengerechtelijk kosten die de VvE maakte moet hij vergoeden; ook de proceskosten komen voor rekening van de aannemer.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, geschilnummer 37.594.
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 2 – 2024.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.