OSB op de binnengevels in de keuken en de slaapkamers? Daar zijn de kopers van een nieuwbouwappartement het niet mee eens. Het is slechts een van de vele klachten die ze ter beoordeling voorleggen aan de arbiter.
Liefst 29 opleverpunten laten de kopers noteren in het proces-verbaal bij oplevering van hun nieuwbouwappartement. Zij willen dat de aannemer die binnen drie maanden oplost. De aannemer is het met een deel van de punten niet eens en onderneemt geen actie, met uitzondering van het mailen van een schikkingsvoorstel (335 euro) ter compensatie van gemaakte hoge stookkosten, door het ontbreken van de buitenunit van de warmtepomp. De kopers wijzen dat voorstel af en laten acht maanden na oplevering weten dat ze naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen stappen.
Een gescheurd raamrubber, verkeerd geplaatste lichtpunten en ventielen, een te korte stijl bij de schuifpui, tochtklachten, kleurverschil in voegwerk en nog veel meer – het is een lange lijst met punten. Opvallend is ook de afwerking van de binnengevels in de keuken en de slaapkamers: die is van OSB. Daar zijn de kopers het mee oneens.
Kortom: volgens hen heeft de aannemer geen goed en deugdelijk werk geleverd en is het aan de arbiter om daar een uitspraak over te doen. Zij eisen dat de aannemer de punten herstelt binnen een termijn van zes weken na uitspraak, met een dwangsom van 500 euro per dag als hij die termijn overschrijdt. Plus: een vergoeding van minimaal 800 euro voor de extra gemaakte stookkosten. Het appartement is gebouwd onder Woningborg-garantie.
OSB als afwerking
De klachten over de OSB-afwerking zijn door de aannemer betwiste punten. De kopers zien dit als een afwerking van lage kwaliteit, die zij niet hadden verwacht op de verticale wanden van de slaapkamers en de keuken. Op de hellende delen van de slaapkamer was OSB wél de afspraak, maar deze zijn dan weer niet behangklaar opgeleverd.
De arbiter duikt in de Technische Omschrijving (TO). Daarin staat dat niet-dragende binnenwanden van gipsblokken worden gebouwd, met daaropvolgend: ‘Wanden worden behangklaar opgeleverd’. Daarbij stelt de TO ook dat er nog wel een voorbewerking moet worden gedaan voordat het behang er echt op kan.
Over de binnenzijde van de buitengevels staat niets vermeld qua materiaal. Dat de binnenzijde van deze gevels behangklaar moet zijn, is dus het enige dat staat omschreven. Er zijn voor OSB nauwelijks goede afwerkingsmogelijkheden, stelt de arbiter. Stuken kan niet, betegelen niet, behangen kan alleen met een heel dikke kwaliteit. De kopers hadden mogen verwachten dat de wanden dezelfde mogelijkheden zouden bieden als de binnenwanden.
Randafwerking en kieren
Oordeel van de arbiter: de aannemer moet de verticale binnenzijden van de gevels in de slaapkamer en de keuken alsnog geschikt maken om te stukadoren of te betegelen en deze behangklaar opleveren. Dat kan met multiplex, gips of een ander plaatmateriaal, maar dat is in eerste instantie aan de aannemer om te bepalen.
De OSB-beplating aan de binnenzijde van het hellende dak in de slaapkamer is volgens afspraak, maar hier ontbreekt randafwerking zoals hoekprofielen en aftimmerlatten. Ook zitten er kieren tussen de platen onderling en bij overgangen met andere materialen. Dit moet de aannemer netjes afwerken en behangklaar opleveren.
Oordeel arbiter
Van de resterende lijst met klachten is volgens de arbiter een groot deel terecht, maar niet alles. De aannemer krijgt in verband met levertijden van materialen drie maanden de tijd om alle punten te herstellen, met een dwangsom van 500 euro per dag als stok achter de deur. De arbiter schat de extra gemaakte stookkosten door het ontbreken van de buitenunit op 600 euro. Die moet de aannemer vergoeden. De proceskosten à 11.510,43 euro worden verdeeld tussen aannemer (80%) en kopers (20%). Omdat de kopers voor minder dan 75% in het ongelijk zijn gesteld in deze zaak, hoeven zij volgens het Geschillenreglement van Woningborg hun deel van de proceskosten niet te betalen en krijgen ze hun aanvraagkosten à 445 euro terug.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van de Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82.429
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 5 – 2024.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.