Inbouwrolluiken zorgen in een nieuwbouwwoning al snel voor schimmel- en vochtproblemen. De opdrachtgevers wilden ze per se. Een arbitragezaak met de les: waarschuw als aannemer duidelijk voor mogelijke gevolgen van keuzes van je opdrachtgever.
Bewoners van een nieuwbouwwoning klagen na oplevering bij de aannemer over verschillende gebreken. Het zijn er nogal wat, maar de belangrijkste zijn tocht-, vocht-, schimmel- en geluidsproblemen in de dakkapellen van de badkamer en de twee slaapkamers.
Ze – ook de opdrachtgever – stappen naar de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. De eis: een schadevergoeding ter hoogte van de kosten die ze moeten maken om deze problemen door een andere aannemer te laten herstellen (en wel zo dat de woning daarna voldoet aan het Bouw- besluit en de eisen van goed en deugdelijk werk). En zo niet, dan herstel door de aannemer, met een dwangsom als stok achter de deur. Ook willen ze gemaakte deskundigenkosten vergoed zien.
Waarschuwing van architect
Maar wacht eens: tijdens de zitting wijst de aannemer op het feit dat de architect van de woning hen – de bewoners – heeft gewaarschuwd. Hij liet ze namelijk weten dat de inbouwrolluiken – hún keuze – wat betreft warmte- en geluidsisolatie niet zouden voldoen aan de bouwregelgeving.
De aannemer had bovendien aangeboden om opbouwrolluiken te plaatsen, zelfs voor de helft van het geld. De bewoners sloegen dat aanbod af. Kortom: de problemen zijn gevolgen van de keuzes van de opdrachtgevers. Zij hebben de openstaande facturen te betalen, met rente, plus gemaakte kosten voor de zaak, zo eist de aannemer op zijn beurt.
Gebrek is vastgesteld
Hoe kijkt de arbiter naar dit geschil? In de eerste plaats stelt hij vast: er is geen discussie over het feit dat de inbouwrolluiken een koudebrug vormen en de schimmel- en vochtproblemen veroorzaken. Er is dus een gebrek, zoals dat heet.
De hamvraag in de zaak is: wie heeft gewaarschuwd en waarvoor? De waarschuwing van de architect is gedaan per mail en zegt “dat inbouwrolluiken niet aan de eisen van het Bouwbesluit voldoen qua warmte- en geluidsisolatie” en “dat het plaatsen van inbouwrolluiken een isolatieverlies qua warmte en geluid met zich brengt”.
Niet gewaarschuwd voor vochtproblemen
De architect en ook de aannemer hebben níét gewaarschuwd voor vochtproblemen als gevolg van condensatie, het meest schadelijke gevolg van de koudebrugwerking van de inbouwrolluiken, zo stelt de arbiter vast. Particuliere opdrachtgevers zijn te beschouwen als bouwkundige leken, van wie je niet mag verwachten dat ze dit gevolg kennen. De aannemer had dus in dit geval heel duidelijk moeten waarschuwen voor mogelijke vocht- en schimmelproblemen. Omdat hij dat niet heeft gedaan, is hij aansprakelijk voor de gevolgen, zo oordeelt de arbiter.
Wat nu? De bestaande situatie kan niet op een goede manier worden verbeterd, zien de betrokken partijen. De koudebrug blijft. Het herstel moet bestaan uit het vervangen van de kozijnen door minder hoge exemplaren, zodat er ruimte is om de rolluikbakken te voorzien van isolatie.
Herstel
Inclusief goede dampremming en afwerking, ook bij de borstweringen van de dakkapellen (waar de dampremming overigens ontbrak, zo zag de arbiter bij bezoek aan de woning). Herstel van gevolgschade valt hier ook onder: schimmelplekken, breekschade, aftimmering en eventueel beschadigd schilder- en stucwerk.
De arbiter stelt het bedrag voor dit herstel vast op 17.500 euro inclusief btw. De openstaande facturen worden hierbij nog wel verrekend, waardoor er 8.859,76 euro overblijft. De aannemer moet verder ook de door de bewoners gemaakte deskundigenkosten betalen (1.495,86 euro), plus buiten- gerechtelijke incassokosten (817,99 euro). En hij draait op voor de proceskosten (7.018 euro).
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 7 – 2023.
Lees ook deze artikelen naar aanleiding van uitspraken van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.