Arbitrage | Andere trappen, extra kosten

Als een opdrachtgever aangeeft andere trappen in zijn woning te willen, is er nog genoeg tijd om zijn wens te realiseren zonder al te veel extra kosten te maken. Maar dan moet de aannemer wel adequaat reageren.

Een opdrachtgever kiest standaard trappen voor zijn nieuwe woning, maar komt tijdens de bouw terug op zijn besluit. De hardhouten trappen met deels glazen balustrades in een stalen frame en deels spijlen met liggers zijn volgens hem niet fraai. Omdat er nog tijd is – de trappen zijn nog niet geplaatst – vraagt hij de aannemer om een oplossing. De vakman belooft het op te pakken. Wat niet gebeurt. De standaard versie wordt gewoon gerealiseerd.

De bewoner stelt dat de aannemer de trappen nooit zo had mogen ontwerpen en uitvoeren. Want 1) ze passen niet bij de prijs van de woning, 2) er zit een loze ruimte achter, 3) de staanders onder de tussenbordessen zijn geen gezicht en 4) de ramen in het trappenhuis kunnen niet open en zijn daardoor niet schoon te maken. Inmiddels heeft hij de trappen laten vervangen door exemplaren met stalen bomen. Alle kosten hiervan probeert hij met deze zaak op de aannemer te verhalen.

Trapontwerp

De beoogde hardhouten trappen zijn niet goedkoop, begint de arbiter. Laat staan van inferieure kwaliteit. Dit soort trappen mag je verwachten in een woning met deze prijsklasse. Het betreft een op smaak gebaseerde ontwerpkeuze die de architect heeft gemaakt en heeft mogen maken. De aannemer heeft de trappen conform ontwerp uitgevoerd en is niet in verzuim.

Loze ruimte

Hetzelfde geldt voor de schacht en de loze ruimte achter de trappen. Dat die er zouden komen, was ook voor een leek als de opdrachtgever op te maken uit de tekeningen. De architect wilde kennelijk één strakke wand achter de trap in plaats van een wand met een koof of een losse leiding ertegen.

Staanders

Dan de staanders onder de bordessen. Die had de woningeigenaar niet kunnen afleiden uit de contractstukken. Het enkele feit dat de trappen met staanders zijn ontworpen, maakt het ontwerp echter nog niet gebrekkig. Ook dit is een ontwerpkeuze die de architect vrijstond en ook hier had de aannemer geen waarschuwingsplicht. Als de opdrachtgever de esthetiek van de trappen zo belangrijk vond, had hij daar destijds meer onderzoek naar moeten doen of er vragen over moeten stellen.

‘Hij zou het gaan oppakken, maar reageerde pas twee maanden later’

Ramen

Een trap is voor de ramen geplaatst, waardoor die niet helemaal open kunnen. Een esthetische keuze van de architect, oordeelt de arbiter. Eentje die eenvoudig van de tekeningen was af te lezen. De enige moeilijk bereikbare plaatsen op de ramen zijn de eerste centimeters aan de onderzijden, binnen aan de draaizijde. Deze stukjes schilderwerk zitten niet in het zicht en zijn vrijwel niet onderhevig aan verval. De ramen zullen binnen hun levensduur van 40 jaar op de genoemde plaatsen slechts enkele keren moeten worden geschilderd. Met de juiste gereedschappen kan dat prima.

Extra kosten

De aannemer is tot dusver niet tekortgeschoten, maar kan – vanwege het in de bouwfase niet adequaat reageren op de bezwaren van de opdrachtgever – alsnog aansprakelijk zijn voor de extra gemaakte kosten. In dat kader is van belang wanneer hij had moeten begrijpen dat zijn klant de trappen niet wilde en welke kosten op dat moment nog hadden kunnen worden voorkomen.

De mogelijkheid om maatwerkopties te kiezen, eindigde in april 2016. Vervolgens begon de werkvoorbereidingsfase, waarin bestellingen met lange levertijden – zoals de trappen – moesten worden geplaatst. Eind 2016 zijn de trappen besteld. Toen de aannemer op 9 juni 2017 voor het eerst werd geconfronteerd met vragen over de trappen, kon de bestelling niet meer worden geannuleerd. De kosten van de trappen zelf komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

Uit een mail van 23 augustus 2017 blijkt dat de opdrachtgever trappen zonder staanders, met bevestiging aan de wand en grotendeels met een ander hekwerk wenste. Heel anders dan de standaard trappen. Op dat moment had de aannemer duidelijk moeten maken dat deze wens alleen was te verwezenlijken als hij andere trappen zou plaatsen dan de standaard trappen. Zo’n waarschuwing heeft hij niet gegeven. Hij zou het gaan ‘oppakken’, maar reageerde pas twee maanden later. Na driemaal te zijn geappelleerd door zijn klant. Toen was het te laat om de gewenste trappen te bestellen en waren de extra kosten onontkoombaar. Was de opdrachtgever op 23 augustus 2017 duidelijker geïnformeerd, dan had hij nog andere trappen kunnen bestellen en waren hem de kosten bespaard gebleven.

Afrekenen

De arbiter raamt de kosten van het plaatsen en verwijderen van de standaard trappen in totaal op 5.000 euro. Die vergoeding moet de aannemer betalen. Plus 30 procent van de proceskosten à 9.832,76 euro. De overige 70 procent is voor de opdrachtgever, ware het niet dat hij voor minder dan 75 procent in het ongelijk is gesteld. Dan hoef je bij een woningborggeschil niets te betalen en krijg je zelfs de aanvraagkosten terug. In dit geval 365 euro.

Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage

Geschilnummer 81.406

Tekening: Tony Tati/Pennestreek