Waarschuwingsplicht en aansprakelijkheid onder de Wet kwaliteitsborging

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen heeft belangrijke gevolgen voor de aannemer. Naast de verplichting van een opleverdossier, geldt er ook een verzwaarde aansprakelijkheid voor de aannemer na oplevering. Bovendien wordt de waarschuwingsplicht aangescherpt. Hoe zit dit precies? Roy van Helvoirt van Van Iersel Luchtman advocaten legt het in dit artikel uit.

In maart 2022 verscheen een artikel over de aanstaande Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Toen ingegaan op het doel van de Wkb, het stelsel van kwaliteitsborging en de gevolgklasse. Ik heb in dat artikel reeds aangekondigd in een vervolg in te gaan op het opleverdossier en de verzwaarde aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Daarnaast ga ik in op de aangescherpte waarschuwingsplicht van de aannemer. Overigens is de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2023 voor deze wet (en de Omgevingswet) nog altijd niet zeker.

Even een kleine opfrissing voor degenen die even niet meer weten waar deze nieuwe Wkb over gaat. Het doel van deze wet is om de positie van zowel particuliere als zakelijke bouwconsumenten te verbeteren en te versterken. Daarnaast is het doel om meer toezicht en controle uit te voeren in de bouw om verbetering van de kwaliteit te bewerkstelligen en minder faalkosten te krijgen.

Het opleverdossier

Als onderdeel van de versterking van de positie van de consument, komt er een verplichting voor de aannemer om een opleverdossier aan te leveren bij oplevering van het betreffende project. Het opleverdossier bevat gegevens en documenten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de daarvoor uitgevoerde werkzaamheden. In dat kader moet het opleverdossier in ieder geval de volgende gegevens bevatten:

• tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
• gegevens en documenten die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Deze bepaling is overigens van regelend recht: partijen kunnen dus afzien van het overhandigen van een opleverdossier. De opdrachtgever zal echter een deel van de informatie die het opleverdossier moet bevatten bij gereedmelding aan het bevoegd gezag (bijvoorbeeld gemeente, provincie of waterschap) moeten verstrekken. Het is dus van belang als opdrachtgever om niet te gemakkelijk in te stemmen met het afzien hiervan en in de overeenkomst op te nemen wat er wel moet worden verstrekt bij oplevering.

De aangescherpte waarschuwingsplicht

 Onder de huidige regelgeving is de aannemer bij het aangaan en het uitvoeren van een overeenkomst verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht die hij kende of behoorde te kennen. Deze plicht geldt ook voor eventuele gebreken in zaken afkomstig van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de grond waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd. Verder geldt deze waarschuwingsplicht ook voor fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen berekeningen, bestekken en uitvoeringsvoorschriften. De wet regelt nu dus met name wanneer en waarvoor de aannemer moet waarschuwen. Onder de Wkb moet de waarschuwing van de aannemer van bouwwerken gaan voldoen aan 3 vereisten:

• de aannemer moet de waarschuwing schriftelijk geven;
• de waarschuwing moet ondubbelzinnig worden afgegeven aan de opdrachtgever;
• de aannemer moet bij het afgeven van de waarschuwing de opdrachtgever tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de afspraken in de overeenkomst.

Deze aanvullende eisen zijn van dwingend recht wanneerde aannemer een contract aangaat met consumenten. In het contract met een consument mag hiervan dus niet worden afgeweken. Dat mag wel bij de partijen die niet als consument worden aangemerkt, te weten een professionele partij die handelt in het kader van beroep of bedrijf. In contracten met dergelijke partijen kan het door de aannemer voldoen aan de drie aanvullende eisen worden uitgesloten.

Van belang is dat na inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging de aanvullende eisen direct gelden, dus ook voor aannemingsovereenkomsten die van vóór de inwerkingtreding dateren. Komt er in dergelijke gevallen een situatie voor dat de aannemer moet waarschuwen, dan moet hij daarbij direct voldoen aan de drie aanvullende eisen die gesteld worden.

De verzwaarde aansprakelijkheid na oplevering

Naast een verzwaarde waarschuwingsplicht, is er nog een belangrijke verandering voor de aannemer. Na oplevering van een bouwwerk zal er namelijk een verzwaarde aansprakelijkheid gaan gelden. De situatie is nu dat na oplevering het bouwwerk voor risico is van de opdrachtgever en dat de aannemer alleen aansprakelijk is voor verborgen gebreken: gebreken die opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken.

Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen blijft de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het bouwwerk niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dat betekent dat de opdrachtgever gebreken die pas na oplevering worden ontdekt, nog kan melden bij de aannemer. In principe is die dan aansprakelijk voor deze gebreken. Er vindt bovendien een verschuiving van de bewijslast plaats in die zin dat het aan de aannemer is om te bewijzen dat het gebrek wel is ontdekt bij oplevering en op dat moment door de opdrachtgever is geaccepteerd (al dan niet stilzwijgend), of dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, waardoor hij niet aansprakelijk is.

Net als de aangescherpte waarschuwingsplicht, is deze bepaling van dwingend recht. Wanneer de aannemer een contract aangaat met een consument, mag er niet van worden afgeweken. Wanneer het gaat om partijen die niet als consument worden aangemerkt, mag er wel worden afgeweken, mits dat expliciet in de overeenkomst zelf gebeurt.

Roy van Helvoirt is als advocaat werkzaam bij Van Iersel Luchtman Advocaten op de vestiging in ’s-Hertogenbosch. Hij is gespecialiseerd in het vastgoedrecht en dan met name in het bouwrecht.

Tel. 088 – 90 80 800

E-mail: r.helvoirt@vil.nl