Schipperen tussen projectambitie en laagste investeringskosten levert vaak niet de gewenste bouwkwaliteit op. De nieuwe TCO-tool biedt structuur en overzicht bij de afwegingen tussen gebruikswensen, kwaliteit en kosten van een ontwerp. Projectontwikkelaars, aannemers en adviseurs ondersteunen er de opdrachtgever mee bij (vaak lastige) integrale ontwerpbeslissingen. Dat leidt tot beter onderbouwde besluiten voor duurzame projectontwikkeling. De tool legt de focus al tijdens de ontwerpfase op de laagste gebruikskosten (dus de werkelijke kosten voor de klant), de hoogste functionele gebouwkwaliteit en de laagste milieu-impact. De eerste Nederlandse versie komt binnenkort beschikbaar via Kennisinstituut KERN.
Duurzaam energieneutraal bouwen moet gangbaar worden, dat is het streven van het EU-project AZEB (Affordable Zero Energy Buildings). Zeker omdat dit uiteindelijk de laagste kosten met zich meebrengt voor de gebruiker en de energietransitie betaalbaar maakt. Ook een lage ecologische impact en een comfortabel en gezond binnenklimaat zijn belangrijke succesfactoren voor toekomstgericht bouwen.
Samen met zeven partners uit de EU ontwikkelde AZEB-projectleider DNA in de Bouw in dit project een 17-stappenplan voor integrale bouw met hoge gebouwkwaliteit en zo laag mogelijke levensduurkosten. Uit onderzoek naar kansen om betaalbaar energieneutraal te bouwen blijkt de focus op de laagste investeringskosten als vertrekpunt voor ontwerpbeslissingen niet houdbaar. Dit besef was aanleiding voor de ontwikkeling van de TCO-tool: Total Cost of Ownership.
Kosten- en kwaliteitsbewaking
De TCO-tool ondersteunt bouwers en ontwerpers bij de integrale besluitvorming bij nieuwbouw en renovatie en biedt structuur voor gedetailleerde kosten- en kwaliteitsanalyses. Daarnaast zet hij de investeringskosten in verhouding tot de lange-termijnkosten voor de gebruiker en milieu-impact. En hij legt de relatie tussen kosten en kwaliteit. Zo kunnen ontwerpteams goede kostenafwegingen maken en klanten helpen het effect te begrijpen van investeringen in kwaliteit en lange termijn energie-efficiëntie.
De tool verschuift de aandacht van investeringskosten naar de totale levenscycluskosten en dat verheldert de maatregelen die leiden tot lagere gebruikslasten, onderhoudskosten en sloopkosten. Must voor een duurzame circulair gebouwde omgeving en voor betaalbaar wonen, ook na de energietransitie.
Aannemer al vroeg betrekken
Met de TCO-tool kun je ontwerpscenario’s integraal vergelijken en optimaliseren op basis van relevante kwaliteitscriteria. Het geeft een beter afgestemde besluitvorming. Voorwaarde is dat uitvoerende bedrijven in een vroeg stadium aan tafel zitten als integraal ontwerpteam, de ontwerpgegevens leveren en de financiële uitgangspunten bepalen. Ook zijn gecalculeerde prestaties vereist, energiebehoefte, overige milieuprestaties, comfort en gezondheid en de onderhoudsbudgettering. Een kostendeskundige brengt de investeringskosten en de levenscycluskosten in kaart. De TCO-tool helpt bij ontwerpoptimalisatie door te spelen met de input als je de variabelen aanpast: een zonneboiler in plaats van een warmtepomp, of houtvezelisolatie in plaats van steenwol. Wat gebeurt er dan met de prestaties op energiebehoefte, andere milieuaspecten, levensduurkosten en gebruikskwaliteit?
Hoger niveau kwaliteitsborging
Bij het opstellen van kwaliteitseisen moeten de integrale effecten ervan op de gebouwprestatie helder zijn. Zo heeft een eis voor veel daglicht ook effect op de zonwering. Eisen moeten SMART zijn: concreet en achteraf meetbaar. Eisen vertalen naar bijbehorende indicatoren en de link naar de onderbouwende normen schept duidelijkheid.
De nieuwe TCO-tool drukt de kwaliteitsaspecten uit als scores in twee categorieën: Gezondheid/ veiligheid en Comfort/bruikbaarheid. Ze komen bijeen als indicatoren die bestaan uit een ‘ratio ten opzichte van het maximaal haalbare’. Deze verschijnen in verhouding tot de kosten in het overzicht kwaliteit en kosten.
Forse kostenbesparing mogelijk
De TCO-tool maakt de opbouw van de investeringskosten en de impact van verschillende ontwerpkeuzes inzichtelijk. Het brengt ook de gebruiks- en onderhoudskosten in beeld. De tool maakt vergelijkingen met referentieprojecten. Op de volgende pagina een voorbeeld van een kostenvergelijking van drie scenario’s van een project.
Initiatiefnemer Harrie Beernink (tevens NL AZEB-teamlid) past de TCO-tool al regelmatig toe in zijn projecten. Hij ervaart dat de TCO-tool de besluitvorming voor extra investeringen in verduurzaming bij renovatie helpt. Beernink maakt een nulmeting van gebruiks- en onderhoudskosten en andere indicatoren, alle voorgestelde energetische maatregelen berekent hij met de nZEB-tool. De resultaten, kosten en andere gegevens zet hij daarna in de TCO-tool. Renovatie van een kantoorgebouw leverde zo een reductie van gemiddeld 540 euro per m2 , oftewel 4,477 miljoen euro over dertig jaar op. En bij een ander project van 485 euro per m2 , oftewel 0,694 miljoen euro over dertig jaar. “Als je weet wat de toekomstige kosten zijn en wat je uiteindelijk kunt besparen, kun je goede besluiten nemen over de investeringen.”
Kennismaken met tco-tool en azeb
Als resultaat van het AZEB-project ondersteunt de TCO-tool de AZEB routekaart die in zeventien stappen energieneutrale bouw en renovatie betaalbaar maakt. In de AZEB-training bij Kennisinstituut KERN (start 24 augustus) leer je in vier dagen tijd werken met het AZEB-stappenplan en ondersteunende tools. De TCO-tool staat ook op het programma van het AZEB slotcongres op 27 oktober 2020 tijdens Building Holland. Meer informatie op www.azeb.eu en www.dnaindebouw.nl.
Langetermijnperspectief cruciaal
Beernink ziet het langetermijnperspectief van minimaal dertig jaar als belangrijk vertrekpunt voor de beoordeling van verduurzamingsmaatregelen. Om klantwensen te borgen is een vertaling nodig van de (hoge) ambitie naar kwaliteitsaspecten met duidelijke indicatoren. Deze bepalen het gehele proces: het ontwerp én uitvoering. En vroegtijdig betrekken van uitvoerende partijen, om snel te weten of ze geschikt zijn voor de opdracht.
In een integrale aanpak is ook opdrachtgeverschap een arbeidsintensief traject. Voor kleine organisaties ziet Beernink het risico snel de grenzen van tijd en kennis te bereiken. Ervaren experts inschakelen is dus noodzakelijk waarbij de opdrachtgever brede steun moet verlenen aan het proces en dus goed moet kunnen volgen. De TCO-tool is gemaakt in Excel, dus makkelijk te gebruiken door een breed publiek. Hij komt vanaf de initiatieffase tot en met de gebruiksfase van pas voor de ondersteuning van besluitvorming en voor kwaliteitsborging, mits input door alle disciplines in het bouwproject wordt geleverd. De tool sluit goed aan BIM-processen en BIM-gerelateerde kostencalculaties. Het is een doorontwikkeling van de tool voor sociale duurzaamheid AQSI.
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Bouwspecial BENG 2020.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.