De restauratie van de oude zuivelfabriek ‘De Dongeradelen’ in het Friese Morra-Lioessens is klaar. Een halve eeuw had de treurige ruïne aan de Moarsterwei leeg gestaan. Bouwbedrijf Dijkstra en Bouma Technisch Installatiebedrijf sloegen de handen ineen en realiseerden een uniek project met dertien vakantiewoningen én een klein museum. Installateur Lourens Koster vol trots: “Respect voor de engineering en voor de mannen die het hebben gemaakt.”
Vlak bij de Waddenzee, in het pittoreske Morra-Lioessens, was de jarenlange leegstand van de coöperatieve ‘Suvelfabryk De Dongeradelen’ de bewoners een doorn in het oog. Wat moesten ze beginnen met dit cultuurhistorische pand uit 1914? Van het oorspronkelijke gebouw (in Berlage-stijl) was allang niets meer te zien. Begin jaren zeventig had de melkfabriek de deuren definitief moeten sluiten toen de coöperatie ging fuseren met die in Betterwird (bij Dokkum). Productie en werkgelegenheid verdwenen uit het dorp en het verval trad in. Varens en bramenstruiken hadden de oorspronkelijke bedrijfshal en directeurswoning overwoekerd en een deerniswekkende ruïne resteerde. Viel daar nog iets van te maken?
Vernieuwbouw
Minne Dijkstra en zijn broer Johan van het plaatselijke Bouwbedrijf Dijkstra vonden van wel. Zij hadden een passende bestemming in gedachten: een appartementencomplex. Met Bouma Technisch Installatiebedrijf uit Burgum gingen ze aan de slag. Dat pakte goed uit. Nu, een jaar later, heeft het Waddengebied er een (gasloze) parel bij. De zuivelfabriek is omgebouwd tot dertien vakantiewoningen in industriële stijl en een klein museum over de geschiedenis van de fabriek, die melk van kleine Friese boertjes verwerkte tot boter, kaas en weibrokken.
Installateur Lourens Koster is bijzonder trots: “Op de samenwerking én op het eindresultaat. We zijn als bouwteam samen opgetrokken. Soms dachten we: waar zijn we aan begonnen? We kwamen nogal wat verrassingen tegen door scheve vloeren en muren en verborgen ruimtes. Maar de sfeer bleef altijd goed. Omdat het hier om ‘vernieuwbouw’ ging en plannen lastig was, hebben we piketpaaltjes geplaatst. Denk aan de vloerverwarming, de cementdekvloeren en het sluiten van de plafonds. Tussen die momenten door waren we flexibel om het werk in te plannen. De aannemer en architect konden per appartement de posities bepalen van schakelmateriaal, verlichting en indeling van de badkamers. Achteraf gezien was dat geen gek idee.”
Bijna alles gesloopt
Johan en Minne Dijkstra liepen al jaren rond met renovatieplannen. Ze zochten al die tijd naar de juiste samenwerkingspartners en het juiste moment. In 2020 was het zover, doordat zich nieuwe financieringsmogelijkheden aandienden. Voor de restauratie en het opknappen van de buitenruimte en het museum stelde het Waddenfonds 1 miljoen euro beschikbaar. Erfgoed Deal Waddenkust K(l)eigoed stelde 200.000 euro beschikbaar en de organisatie Leader 150.000 euro. Ook Johan en Minne zelf waren klaar om een stuk financiering op zich te nemen en zich in het avontuur te storten.
In juni 2022 werd gestart met bouwen. In Morra-Lioessens werd opgelucht ademgehaald. De dorpelingen waren zelfs bereid de handen uit de mouwen te steken. “Het pand was zo’n rotte appel dat de vrijwilligers in de rij stonden om te helpen opruimen”, zegt Minne Dijkstra droogjes. “Daarna zijn we begonnen met de sloop van bijna alles, behalve de fundamenten en muren. Het 10 meter hoge bouwwerk boven op de fabriek, waar de weibrokken werden gemaakt, was in zeer slechte staat en moest verwijderd worden. Daar moest iets speciaals voor in de plaats komen. Na enkele schetsen van de architect besloten we tot een 15 meter hoge toren van drie etages, met een loungeruimte op de bovenste verdieping. Je kijkt uit over de weilanden.”
Monitoring op afstand
Bouma Technisch Installatiebedrijf nam alle badkamers, keukens, airco’s en het installatiewerk voor zijn rekening, inclusief de installatie van warmtepompen en zonnepanelen. Lourens Koster: “In een bestaand gebouw met beperkte ruimte moest een hele installatie worden opgetuigd. Esthetiek en comfort speelden daarbij een belangrijke rol. We hebben ervoor gekozen een traag systeem, vloerverwarming, te combineren met een snel systeem, airco’s. Zo blijft de basistemperatuur van 18 of 19 graden altijd gehandhaafd.
Bij binnenkomst moet het lekker warm zijn en in de zomermaanden lekker koel. Bij een boeking kan het appartement op afstand worden bediend en de temperatuur worden ingesteld. Voor het warme water zijn meerdere boilers geïnstalleerd. Alles is tot in detail uitgerekend zodat er genoeg dagvoorraad is en de boilers in de avonduren weer kunnen opwarmen.”
In de technische ruimte geeft Koster een blik op de installatie. De appartementen worden aangestuurd door een hydrofoorinstallatie, die zorgt voor optimale waterdruk in elk appartement. Een waterontharder doet wat de naam al suggereert: water ontharden. Verder toont Koster de schakelingen voor de buitenverlichting, een vochtgestuurde ventilatie-unit voor regulering van de luchtvochtigheid en een boiler voor warm tapwater. Er staan ook decentrale warmtepompen voor de appartementen opgesteld, en omvormers voor in totaal 135 zonnepanelen. Koster: “Veel kunnen we monitoren vanuit ons bedrijf, zoals de temperatuur van de boilers en de ruimtetemperatuur in de woningen. Storingen kunnen we daarom vaak op afstand oplossen. En voor noodgevallen hebben we een 24-uursservice.”
Leveringsproblemen
De bulk van het werk vond plaats in 2022, het jaar van de leveringsproblemen. Koster spreekt over “logistieke uitdagingen”. Daar moesten de mannen van Dijkstra een mouw aan zien te passen. Koster vertelt: “We zaten net in een periode dat veel apparatuur niet leverbaar was. Alle prijzen schoten omhoog en bijna niets was voorradig. Mondjesmaat werden materialen uitgeleverd. Denk aan de hoofdinstallatie en verwarmingsinstallatie, boilers, wtw-units en omvormers voor de zonnepanelen. Gelukkig hadden de Dijkstra’s een loods van 60 x 40 meter en dus genoeg opslagruimte. Daardoor kon alles in een vroeg stadium al besteld en opgeslagen worden, vooral hout, isolatiemateriaal, dakbedekking, plaatmateriaal en gips. Ondanks dat hebben we nog wel wat kritische momenten gehad omdat benodigde materialen er even niet waren.”
Een andere uitdaging was de hoofdaansluiting in de meterkast. Die was veel te licht. De aanvraag naar grootverbruik was niet realiseerbaar binnen de gestelde termijn, legt Koster uit. Bouma Technisch Installatiebedrijf besloot samen met de lokale netbeheerder op locatie de mogelijkheden te bekijken. Ook dat pakte goed uit. Koster: “Gelukkig had het perceel meerdere adressen. We konden het pand opsplitsen in twee hoofdaansluitingen.”
BricsCAD
“In principe hebben we het werk goed aangepakt”, blikt Minne Dijkstra terug. Hij was als werkvoorbereider degene die alles uitwerkte in 3D. Daarvoor gebruikte hij BricsCAD, een modelleringstool voor ontwerpers en ingenieurs.
Dijkstra licht toe: “Ik heb eerst de hele fabriek laten scannen in 3D. De pointcloud heb ik uitgetekend om tot het bestaande gebouw te komen. Daar heb ik het nieuwe gebouw in getekend. Vanaf dat moment heb ik het ontwerp verder uitgewerkt met robotic total stations, meetinstrumenten om onder andere hoogteverschillen, loodrechte positioneringen en de evenwijdigheid driedimensionaal uit te zetten tot op de millimeter nauwkeurig. Alle bouwelementen heb ik daarin uitgewerkt. Alles paste precies. Wat ik voor Bouma kon uitzetten, heb ik ook meegenomen. Niet het schakelmateriaal en het leidingverloop van de airco’s, wel de riolering.”
Bouma Technisch Installatiebedrijf koos ervoor niet in 3D te ontwerpen. Koster: “Wij hebben de technische basis in Auto-CAD getekend, dat werkte voor ons het meest praktisch. De details hebben we aan Dijkstra overgelaten. Uiteindelijk was dat een prima keuze. Duurzaamheid, comfort en esthetica hebben we kunnen combineren en dat heeft geresulteerd in dit bijzondere project waar we allemaal zin in hadden.
Iedereen was bereid een stapje harder te lopen. Vooral de mannen van Dijkstra moesten soms in het weekend en ‘s avonds werken. “Het was het allemaal waard. Binnen één jaar tijd hebben we Noordoost-Friesland een prachtig gerenoveerd gebouw gegeven.”
Partners uit de regio
De renovatie van ‘Suvelfabryk De Dongeradelen’ was een vrijwel volledig Friese aangelegenheid. “Als de fabriek niet in ons eigen dorp had gelegen, waren we hier nooit aan begonnen”, zegt Minne Dijkstra daarover. De locals wisten elkaar gemakkelijk te vinden. Bouwbedrijf Dijkstra, een onderneming met twaalf vaste medewerkers en acht vaste zzp’ers, ging in zee met het in 1936 opgerichte Bouma Technisch Installatiebedrijf. Verder haakten TWA Architecten uit Burdaard, Faber Telecom uit Dokkum en een hele rij lokale onderaannemers aan. Metselaars, schilders, stukadoors, voegers, tegelzetters, straatwerkers en de binnenhuisarchitect, allemaal kwamen ze uit de regio. Ook de exploitatie van de voormalige fabriek blijft vanaf nu in Friese handen. Dirkje Nynke Tibma, secretaresse van Bouwbedrijf Dijkstra, haalde de subsidies binnen en gaat zich voortaan met de verhuur van de appartementen bezighouden. Tibma zegt daarover: “We hebben iets gemaakt wat uniek is in Nederland. Daar hoeft een ander niet mee weg te lopen. Dus ja, we hielden het graag in eigen beheer.”
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 6-2023.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.