Bij de realisatie van twee nieuwe vloeren houdt de aannemer geen rekening met afwijkende vloerhoogtes. Waarom zou hij ook? De opdrachtgever heeft zijn wens om op elke verdieping vloerverwarming te kunnen aanbrengen nooit gecommuniceerd.
Als de plannen rondom de transformatie van een groot industrieel pand bekend worden, is de opdrachtgever er als de kippen bij. Hij weet een woning te bemachtigen, maar neemt geen genoegen met het standaard ontwerp. De oorspronkelijk twee verdiepingen tellende woning wordt dan ook door de aannemer uitgebreid naar vier verdiepingen. Ter hoogte van de trapbordessen realiseert de vakman twee nieuwe entresolvloeren (nu de eerste en de derde verdieping). Bij de oplevering ontstaat echter discussie: de vrije ruimte tussen de vloer en de trappen klopt volgens de opdrachtgever niet.
Vloerhoogtes
De aannemer zou geen rekening hebben gehouden met de op elke verdieping (in eigen beheer) aan te brengen vloerverwarming. De ruimte tussen de bestaande vloeren en de trappen varieert nu tussen de 7 en 9 cm, terwijl dit 5,5 cm moet zijn. De ruimte tussen de nieuwe vloeren en de trappen is 1,5 cm. Niet de beoogde 4,5 cm. Ook begint de trap op de derde verdieping met de eerste trede op vloerniveau. De woningeigenaar eist 10.500 euro voor het opnieuw stellen van de trap van de begane grond en het vervangen van de overige trappen.
Vloerverwarming?
De aannemer is met stomheid geslagen. Hij wist niets van de wens van de opdrachtgever om op elke verdieping vloerverwarming aan te brengen. En dus ook niet dat hij een bepaalde vloerhoogte moest aanhouden. Uit de door de klant geleverde tekeningen – het ontwerp is gemaakt door een architect – wordt extra ruimte tussen de vloeren en trappen niet duidelijk. Evenmin dat vloerverwarming zou worden aangelegd. Dat laatste kan overigens nog steeds. Tijdens vervanging van de trap van de begane grond naar de eerste verdieping, die te smal was, heeft de opdrachtgever ook helemaal niets gezegd over vloerverwarming.
De bestaande vloeren waren niet waterpas. Daarom heeft hij een ruimte van 7 cm aangehouden. Op die manier kon de opdrachtgever de vloer nog egaliseren. Die nieuwe vloeren zijn waterpas aangebracht en hoefden dus niet te worden geëgaliseerd. Ten behoeve van de vloerbedekking is daarom rekening gehouden met een ruimte van 1,5 cm.
Kopersportaal
Kijkend naar de stukken constateert de arbiter dat de partijen zijn overeengekomen dat de woning casco wordt opgeleverd. De opdrachtgever heeft de aannemer bovendien meerwerk opgedragen. Uit de tekeningen behorende bij dit meerwerk blijkt niet dat de aannemer te maken zou krijgen met afwijkende vloerhoogtes in verband met vloerverwarming. Sterker nog: geen enkele afspraak daarover is vastgelegd in het digitale kopersportaal. De tool waarmee opdrachtgever en aannemer communiceerden. Er is niet aangetoond dat hierover op een andere manier afspraken zijn gemaakt.
In de verklaring van de aannemer over de toegepaste hoogteverschillen tussen de trappen en de bestaande en nieuwe vloeren kan de arbiter zich helemaal vinden. Die zijn ook allemaal vastgelegd in het kopersportaal. En dat de eerste traptrede op de derde verdieping gelijk met de vloer ligt? Dat komt door de vrije hoogte en is geen verdere discussie waard.
De opdrachtgever heeft zijn gelijk niet kunnen halen. Omdat het hier om een garantiegeschil gaat, betaalt hij 365 euro van de proceskosten à 4.995,79 euro.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.507
Tekening: Tony Tati/Pennestreek
Dit artikel verscheen in mei 2020 in het blad Aannemer. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.