De dakkapellen van een woning zijn hoger aangebracht dan overeengekomen. Volgens de aannemer mocht hij afwijken van de overeenkomst om een nette en waterdichte aansluiting te kunnen creëren. De opdrachtgever eist echter herstel van het werk.
Al tijdens de bouw van een woning ontstaat er tussen de opdrachtgever en de aannemer discussie over de dakkapellen. Dat ze hoger in het dakvlak zijn geplaatst dan aangegeven op de tekening is duidelijk. Over hoe dit op te lossen, zijn de meningen verdeeld. Volgens de woningeigenaar is de bouwer eenzijdig afgeweken van het bouwplan en moet hij de dakkapellen herstellen. De aannemer stelt dat de tekening waarop zijn klant zich beroept, geen contractstuk is. Om een waterdichte aansluiting van de dakkapellen te kunnen creëren, mocht hij afwijken van de overeenkomst.
De tekening geeft een 1,366 meter hoge dakkapel aan. Gemeten vanaf de vloer tot de bovenkant van de borstwering. Dit is circa 7,8 centimeter hoger geworden. Tijdens de bezichtiging meet de arbiter een hoogte van 1,464 meter, vanaf de bovenkant vloer tot de bovenkant vensterbank. De borstwering – gerekend met een vensterbank van circa 2 centimeter – is dus ongeveer 1,444 meter hoog.
Volgens de arbiter maakt de tekening wel degelijk deel uit van de overeenkomst. De opdrachtgever heeft geen andere informatie over de wijze van uitvoering gekregen. Uit de tekening blijkt dat de doorsnede en het zijaanzicht bij elke mogelijk te kiezen dakkapel (drieraams, tweeraams of geschakeld) hetzelfde zijn. Het staat vast: de aannemer is afgeweken van de overeenkomst.
Had de verhoging een noodzaak? Nee. De oplossing voor een deugdelijke afwatering is begrijpelijk, maar niet dat dit zou leiden tot een verhoging van de dakkapellen. Er is niet vast komen te staan dat er geen alternatief mogelijk was. Bovendien zijn de dakkapellen in de volgende fase van het project wel degelijk lager aangebracht. Daar hebben de kopers ingestemd met een plafondhoogte die niet aan het Bouwbesluit voldoet. Kortom: de aannemer is ten onrechte afgeweken van de overeenkomst.
Verder naar het geëiste herstel dan wel aanpassing van de beide dakkapellen. Herstel staat niet in verhouding tot de omvang van de afwijking, meent de arbiter. Tevens moet ook worden bedacht dat sprake is van zolderkamers. Daarbij is de borstwering altijd wat hoger dan bij een normale kamer. Dat de afwijking gevolgen heeft voor het woongenot is duidelijk. De arbiter schat deze schade op 2.000 euro. De aannemer betaalt naast deze schadevergoeding ook de proceskosten à 5.150,06 euro.
Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage
Geschilnummer 81.127
Tekening: Pennestreek/Tony Tati
Dit artikel verscheen in april 2018 in het blad Aannemer. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.